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专题三：小户型产品可行性论证 本专题将以“小户型产品”为研究核心，结合周口市房地产行业现状和本案的具体操作，对其可行性进行论证，以确保本案产品定位达到市场判断准确的目标。 “小户型产品”目前在国内一线城市房地产市场比较活跃，起初功能定位主要满足于自住的过渡，随着产品发展的逐步演化，其投资价值和效应的影响力逐渐增强，产品定位趋向于投资性质。但是，结合不同城市经济水平、房地产行业以及消费力的差异，不同城市在界定“小户型产品”上存在明显的差异。 因此，在进行研究之前，我们首先结合周口市场现状和行业发展的条件，对本专题所提出的“小户型产品”进行诠释，即：建筑面积在60平方米以下，同时居室上主要为传统的一居室和创新零居室的设计，相对空间功能性较低，可以实现“自住过渡”和“投资”的产品。 “小户型产品”供给层面分析 针对我们上述所提出的产品形态，首先，以周口市房地产行业市场为依托，着重研究现有重点项目，就小户型产品的开发角度分析，以最大限度掌握市场动脉，提炼出市场对于此类产品的供应特征，为本案就小户型产品开发操作可行性提供依据。 周口市供应现状分析 供应现状：小户型产品供应项目少，供应量有限 通过我们对周口房地产市场的前期考察，目前周口市小户型产品的供应项目非常少，以兰亭山水和周口现代城为代表，并且在供应量上也非常有限。因此，我们对目前市场上所供应的小户型产品进行统计，如下所示： 项目名称 户型 面积：m2 总套数：套 占项目总套数比：% 现代城 一居室 50 20 5 兰亭山水 一居室 50-60 18 6.2 供应特征分析 根据上述的统计结果，我们可以清晰地看出，周口房地产市场小户型产品的供应现状，存在比较明显的开发、操作特征。 市场供应项目和供应量非常有限，并未成为市场产品的主导方向； 小户型产品配比量较低，整体市场就此类产品的开发尚属于初级、尝试阶段； 产品以一居室为主导，面积一般控制在50-60平方米之间，功能定位于自住过渡，提供简单的租赁投资； 对低于50平方米以下及零居室的投资型小户型产品（酒店公寓），目前市场尚属空白阶段。 通过我们对于目前小户型产品供应现状的特征总结，可以有利于我们掌控产品形态的发展态势，为本案未来可否开发小户型产品提供坚实可靠的依据。 市场供给对本案开发操作提示 纵观周口市场小户型产品的开发现状和现有的操作水平，从市场的供给角度，对于本案针对此类产品的开发操作可行性，予以启示。 此类产品市场供应尚属空白、或者初步尝试阶段，未来开发风险性较强； 此类产品功能基本为项目的补充作用，在传统两居室和三居室的控制局面下，未来短期内不会成为行业产品供应的主导方向和力量； 此类产品的开发，虽然可以产生一定的市场差异效果，但受其配比比例和实际供应量的限制，对于项目开发产生的利好效果低、影响较弱。 “小户型产品”需求层面分析 经过我们上述对于目前周口市，就小户型产品的供应角度予以阐述。在此市场大环境的依托下，我们将从对于此类产品的需求层面分析，即市场现状条件下，销售项目对于小户型产品的反应情况以及本案目标客户对于此类产品的认可角度研究，判断此类产品的购买力和未来消费的支撑力，以指导产品开发操作的可行性。 周口市需求现状分析 结合上述目前市场上存在小户型产品供应的项目，我们从市场消费需求现状的角度，对于此类项目市场销售去化速度进行分析，以客观反映出目前整个周口市场的消费购买人群对于小户型产品的认可和喜好程度。 需求现状：小户型产品市场需求不强烈 对于市场销售需求情况，我们主要从两个指标在“小户型产品”与“非小户型产品”（两居室或三居室）之间分析，即消化量和消化速度。通过两个指标综合比较，提炼出整个市场对于差异产品需求情况，从而分析小户型产品的市场需求程度。 “小户型产品”销售情况： 项目名称 面积：m2 开盘时间 总套数：套 销售套数：套 销售率：% 月均销售套数：套 现代城 50 2007.4 20 11 55 3-4 兰亭山水 50-60 2006.4 18 17 94 1-2 “非小户型产品”销售情况： 项目名称 户型 面积：m2 总套数：套 销售套数：套 销售率：% 月均销售套数：套 现代城 三居室 120-130 200 120 60 约40 兰亭山水 三居室 120-140 530 461 87 约33 通过上述两组表格数据的分析，我们着重利用“小户型产品”和“非小户型产品”进行去化量的对比。以兰亭山水为例，经过近一年时间的销售期，才完成仅占总比例6.2%的小户型产品94%的销售率，仅达到17套的去化量，客户青睐度不高，市场需求不强。可以清晰地看出：面对市场上主力销售户型（两居室、三居室）的热销局面，小户型产品的市场需求反映不强烈，月均去化速度仅为传统（两居室或三居室）户型的1