卓越蔚蓝群岛个案总结.ppt

中国最具创新与定制式服务的领导品牌 中国最具创新与定制式服务的领导品牌 中国最具创新与定制式服务的领导品牌 中国最具创新与定制式服务的领导品牌 中国最具创新与定制式服务的领导品牌 中国最具创新与定制式服务的领导品牌 中国最具创新与定制式服务的领导品牌 中国最具创新与定制式服务的领导品牌 中国最具创新与定制式服务的领导品牌 中国最具创新与定制式服务的领导品牌 中国最具创新与定制式服务的领导品牌 青岛易居市场部 2011年11月 卓越蔚蓝群岛个案分析 中国最具创新与定制式服务的领导品牌 1 项目基础信息 项目背景 项目名称 卓越蔚蓝群岛 项目地址 城阳双元路18号 物业类型 住宅 总占地面积（万㎡） 90 容积率 1.6 总建筑面积（万㎡） 160 产品形态 联排、叠拼、洋房、多层、小高层 绿化率 35% 建筑密度 --- 建筑风格 西班牙 面积区间（㎡） 别墅：194-342 洋房 ：77--202 多层 ：58-130 小高层 ：35-209 主力面积（㎡） 别墅：230-280 洋房:90-130 多层:85-96 小高层:81-96 装修情况 毛坯 均价（元/㎡） 别墅:17000 洋房：8100 多层：7400 小高层:7200 主力总价（万元） 别墅:350-450 洋房:75-100 多层:62-70 小高层:58-68 推案分期 当前2期在售 开发单位 卓越置业集团(青岛)有限公司 建筑设计单位 中建国际（深圳）设计顾问有限公司 建筑施工单位 卓越置业集团(青岛)有限公司 景观设计单位 加拿大CSC设计顾问公司 物业管理单位 卓越物业管理有限公司 营销代理 青岛思源经纪 项目基础信息 项目规划信息/区位规划 优势 劣势 城阳区位于胶州湾中心区域，发展空间广阔，是未来城市主要发展方向。 主体功能为国家重要的区域性航空港、青岛市的高新技术产业核心区、现代化综合服务中心、出口加工基地。 交通干道发达，到达市区、高新区通达性良好，便于自驾车车主出行。 介于两大产业区之间，生活、公共交通配套不足 介于空港产业区与高新技术产业区之间，生活配套稀缺。 公交线路匮乏，公共交通线路单一。 区域属性 外部资源： 白沙河入海口，特有的原生态湿地风貌。 胶州湾北海岸，距离城阳市区最近的可供开发沿海用地，同样吸引龙湖来此开发。 外部强势景观，名校、国际商街、四星级酒店 资源条件 内部资源： 北师大附小、中学：具有100多年的著名学府落户项目，体现了项目文化岛居的主题。 国际商街：逾6万㎡商业购物空间，设有一流大型超市、百货商场等大型社区配套卖场。 四星级酒店：以温泉国际水会为主体，打造星级高端休闲娱乐中心。 项目规划信息/整盘规划信息 一期 红堡岛 明霞岛 蓝钻岛 琥珀岛 翡翠岛 规划 一期位于项目的东南角，为二类海岸居住用地，用地面积约20万多平方米，总建筑面积约25万平方米。户型面积有200-320平米的TOWHNHOUSE，80-150平米花园洋房、40-180平米多层及小高层住宅。产品涵盖联排及叠拼别墅、花园洋房和小高层景观住宅。 二期位于项目的东北角，目前只开出2个组团，为15栋小高层建筑和2栋纯湖岸联排别墅，其中小高层户型为40-50平米的一房、70-90平米的二房、100-150的三房及240-300的复式。 采用组团式结构、围合式布局，根据水系、道路的围合，将一期用地划分成5个岛屿组团。 规划实现了景观资源的最大化，由低至高规划，依次为别墅、洋房、小高层产品。 小区的规划设计实现了人车分流，动静分离。 联排别墅 叠拼别墅 花园洋房及多层 小高层公寓 项目规划信息/景观规划 项目南临胶州湾，左右为白沙河与墨水河，院落中规划有两大10万平米内湖① ② 。 海、湖、河形成了独特的群岛景观，各类景观小品沿河而设。但是，白沙河并没有起到项目的“门面”作用。 水景为主，配以的园林绿化单调：树种单一，没有体现出层次感；绿化以硬质景观为主，依托自然坡度的立体景观较少。 ① ② 树种单一，没有采用多层次的立体景观塑造模式 面积区间 房型 套数 户型占比 48-72㎡ 一房 172 9.72% 85-95㎡ 二房 643 36.33% 78-160㎡ 三房 720 40.68% 209㎡ 四房 90 5.08% 174-207㎡ 复式 28 1.58% 195-342㎡ 联排 111 6.27% 341-342㎡ 独栋 6 0.34% 户型配比 户型配比 一期户型中，三房与二房数量占绝大多数比例。二期户型种类减少，但一房面积区间缩小，二房与三房面积区间变化不大，这与产品有直接关系。 价格 此次推出的根据产品观景效果、户型设计、建筑类型的不同单价区间8000-8500元之间。 二期 一期 一期 二期 面积区间 房型 套数 户型占比 40-50㎡