中原物业项目总图设计要诀专题研究94p研讨.pptx

总图设计要诀专题 【总图设计要诀】专题研究报告 我们将房地产策划分成这样几个角度分别进行思考：市场、建筑和经济角度 从市场角度出发，如何找准目标客户并创造目标人群最想买的房子，同时符合市场发展趋势具备数据支撑 从规划设计角度出发，所提出的策划方案能够符合当地的规划条款，将市场信息更加合理地表达 从经济角度出发，符合开发商资金情况，满足开发商利益或回现目标 前言 初步思考 进程说明 这三者的关系是相辅相成的，缺少其中一个因素，就会导致产品策划工作的失效，因此我们在进行产品规划建议时，必须紧紧遵守各自的原则 前言 初步思考 我个人参与的规划实践案例有哪些？ 中联·新华府（CFD）——正确看待地块限制性条件对规划及产品定位的影响 泰祥八一路——正确看待城市中心区位，长形地块创造出的围合价值 明鸿·CBD——正确看待城市中心区位，高低搭配所能创造的稀缺价值 金地·澜菲溪岸——学习如何为设计院提供户型设计输入 银城·汤逊湖——正确看待市场与总货值间的矛盾，保证项目能够顺利落位 帝斯曼国际广场——正确看待地块限制条件对规划的前置影响，商业的动线规划合理性 中维月湖琴声——正确认识建筑层高、建筑排布对景观资源利用的影响 广电·兰亭时代——正确看待大规模项目如何通过组团节点的打造创造全盘价值，如何通过分析周边产品户型配比及推售时序，判断项目自身的机会点，全面创造市场热销户型 中铁·四新总部项目——正确看待国企总部对整体规划的影响 保利·公园九里——正确看待地块限制条件对规划的影响 石牌岭机电产业园项目——正确看待地块价值及对政府层面的后期渲染 襄阳九街十八巷项目——正确看待市场户均面积对规划及建筑排布的影响 宝业青山项目——正确看待小型商业综合体项目的开发规律 经开沌口项目——正确看待较小地块较小容积率之下产品组合的技巧 江夏百步亭项目——正确看待建筑密度对规划的现实影响 从市场角度出发 项目前期工作的关键步骤，准确的市场信息的提炼和定位，为产品策划提供数据支持，相信，这也是大家接触最多的 建立市场信息与建筑设计的桥梁 市场思考＞客户定位 我们在进行规划设计前，需要对目标客群有一定的了解，这个从哪些方面而来？ 序号 市场信息调研与思考 衍生 提炼规划设计元素 1 成为项目目标客群的前提是什么？ 目标客群 物业类型确定、做什么样的产品能满足目标客群的生命周期及心理需求 2 项目的核心客户、目标客户和其他客户分别来自哪里？ 3 这些客户的共有特征是什么？ 客户需求 产品细节处理、建筑工程及设备的敏感度 4 目标客户对产品的敏感点在哪里？ 建立市场信息与建筑设计的桥梁 市场思考＞产品定位 我们知道，规划中有很多设计元素，这些元素并不能靠设计师的想象，而需要强大的市场信息支撑，从哪些方面而来？ 序号 市场信息调研与思考 衍生 提炼规划设计元素 1 项目品质与市场供应及需求之间的空白是什么？ 产品选型 容积率、建筑密度、物业类型组合 2 典型项目的特征是什么？借鉴点？ 3 区域周边商业环境如何？ 商业定位 商业动线、功能及业态设计 4 项目商业条件如何？ 5 开发商开发实力，可行性研究 目标解读 产品定位修正及分期 建立市场信息与建筑设计的桥梁 市场思考＞形象定位 我们在进行规划设计前，需要一个中心思想、一个大的方向，即该项目的形象关键词，这个从哪些方面而来？ 序号 市场信息调研与思考 衍生 提炼规划设计元素 1 项目是否需要顺应区域发展，展现城市印象？ 项目本体 立面色彩、材料及风格、商业设计 2 周边配套是否完善，区域认知度和成熟度如何？ 3 交通如何？ 4 对应客群对建筑风格的喜好如何？ 客户需求 建筑排列形式、立面风格、景观设计、户型设计 5 项目是否需要突出良好的生活品质 6 区域产品的特征如何，是否打造个性化的规划设计，来创造差异性卖点 市场竞争 从建筑角度出发 紧扣设计规范，熟读当地技术管理规定，了解设计师手法，把握影响成本的建筑因数 1、熟读当地设计规定，为外地设计院指点明灯，让其充分了解地块限制条件，便于更好地进行设计 2、了解设计师的规划手法及习惯 3、资源利用最大化，不但从地快本身资源分析出发，还能从客户切身使用角度 4、充分结合项目用地指标和物业业态配比 5、关系成本的几大建筑因素 建筑思考＞影响因素 几个规划中影响成本的主要因素 成本是开发商在房地产开发过程中最为关注的问题，因此，我们必须充分 了解建筑工程中有哪些因素会对成本造成影响，才能给出精准的建议 层高对经济成本的影响 建筑 楼层 建筑 形式 乘用 电梯 消防规范相关 结构相关 消防 电梯 消防 楼梯 其他 设施 剪力墙厚度 配筋率 7层及以下 多层 无 无 无 小 低 8~11层 小高层