2010年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题(二).docVIP

招考信息、复习资料、在线辅导、网络视频、考生分享 建设工程考试网 HYPERLINK www.j 资料来源： HYPERLINK 建设工程考试网 HYPERLINK — HYPERLINK 建设工程考试网提供更多免费资料下载 2010年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题（二） 12．有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制务件下的估价结果显示，乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（　 ）。　　A．乙土地上建筑物价值低于拆迁费用　　B．甲土地的容积率大于乙土地的容积率　　C．甲土地的价值高于乙土地的价值　　D．甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长 　　13．某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150　　万元，另有20m2的房屋天台赠送,该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1：0：8，则按建筑面积计算的比准价格是（　 ）元／m2。　　A．8571　　B．10000　　C．13393　　D．15625 　　14．某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9％。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应凋整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（　 ）元／m2。　　A．2585　　B．2393　　C．2955　　D．2964 　　15．评估甲别墅的市场价值，选取了己别墅为可比实例。乙别墅的成交价格为8000元/m2，装修标准为1000元／m2（甲别墅的装修标准为800元／m2），因乙别墅位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10％，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（　 ）元／m2。　　A．7020　　B．7091　　C．7380　　D．8580 　　16．评估某底层商铺的价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是（　 ）　　A．0.4、0.4、0.2　　B．0.3、0.4、0.3　　C．0.4、0.2、0.4　　D．0.4、0.3、0.3 　　17．某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20％,销售税费率为6％，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30％,报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25％,则该写字楼目前的收益价格为（　 ）万元。　　A．5286.72　　B．7552.45　　C．9939.23　　D．14198.90 　　18．某公司2年前租赁某写字楼中的500m2用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为每天3元／m2。已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为每天3.5元／m2，报酬率为6％，则现在的承租人权益价值为（　 ）万元。　　A．96.80　　B．592.81　　C．691.61　　D．667.22 　　19.下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是（　 ）　　A．净收益包括有形收益和无形收益　　B．运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费　　C．通常只有客观收益才能作为估价依据　　D．应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值 　　20．下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是（　 ）。　　A．毛租金乘数法　　B．潜在毛收入乘数法　　C．有效毛收入乘数法　　D．净收益乘数法 　　21．某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元,投资利润率为20％，则成本利润率为（　 ）。　　A．17.13%　　B．18.30%　　C．18.61%　　D．21.47%