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鑫安地产秦皇岛地块 项目可研报告 八方同裕 2009年12月  摘要 本文通过对世纪广场以南、秦皇岛地块8万平方米地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据本区域当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以及探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。 关键词 世纪广场 8万平米地块 项目投资 可研报告 目录 第一章：前言 一、报告编制目的 二、报告编制依据 三、项目概况 第二章：项目开发经营环境分析 一、长春市基本情况概述 二、长春市宏观经济概况 三、长春市房地产市场概述 第三章：项目周边现状调查分析 一、投资区域的地理环境 二、地块周边主要楼盘调查分析 三、区域消费者调查分析 第四章：项目概况 一、项目用地现状 二、项目用地指标 三、项目所在区域规划、发展前景 第五章：项目分析与项目定位 一、项目SWOT分析 二、项目市场分析与基本定位 第六章：本案规划构想 一、项目总体规划 二、项目开发建议 第七章：环境保护 第八章：消防 第九章：节能 第十章：项目开发经营策略及投资估算 一、项目开发经营策略 二、项目投资估算 第十一章：项目开发经营状况分析 一、项目销售计划 二、项目销售收入估算 三、项目经营成本估算 四、项目利润估算 第十二章：财务与敏感性分析 第十三章：现金流量表（全部投资） 第十四章：项目开发经营主要风险及对策分析 第十五章：结论与建议 结束语 附录及主要参考文献  第一章：前言 一、报告编制目的 1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。? 2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。 3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 4、对项目进行投资分析和风险分析。 5、对项目决策及其实施的优化提出建议。 二、报告编制依据 1、长春市规划局规划方案 2、长春市政府网站 HYPERLINK   HYPERLINK  3、长春房地产业信息网 HYPERLINK  4、长春国土资源局网站 HYPERLINK  5、长春市统计局 6、国家建设部及长春市颁布的与房地产相关法律与政策 7、2008年长春市国民经济和社会发展统计公报 8、现场勘察和实地调研所得资料  第二章：项目开发经营环境分析 一、长春市基本情况概述 作为吉林省省会的长春市是吉林省的政治、经济、科技、文化中心，是全国十五个副省级城市之一，也是东北老工业基地调整改造的重要中心城市。 1、地理位置 长春市地理位置比较优越。作为中国北方区域性中心城市之一，处于中国东北地区辽、吉、黑、蒙四省通衢的十字要冲，南可联结中国辽东半岛沿海城市，北可通过黑龙江省向独联体和东欧各国拓展，东可经珲春、图们江口岸通往朝鲜、韩国、俄罗斯，西可由吉林省白城地区与蒙古交往。 这种特殊的地理位置，使长春成为中国东北地区巨大经济链条中最关键的一环，成为东北地区重要的交通、通讯枢纽和物流中心。 2、气候条件 长春地处中国东北松辽平原腹地，属中温带大陆性季风气候，四季景色宜人，享有“塞北春城”美誉。 长春年平均气温为4.6℃，冬季1月份最冷，最低气温达零下36.5℃，平均气温为零下17.2℃；夏季7月份最热，最高气温达38℃，平均气温为23℃。年平均日照为2866小时左右，平均降雨为567.0毫米。全年温度变化显著，四季分明。 3、行政划分 长春市现辖朝阳、南关、宽城、绿园、二道、双阳6个区，榆树、九台、德惠、农安4个县(市)，及16个开发区。其中，国家级开发区2个：长春经济技术开发区、长春高新技术产业开发区；省级开发区(工业集中区)14个：长春净月经济开发区、长春汽车产业开发区、长春长江路经济开发区、长春工业经济开发区、德惠经济开发区、长春双阳经济开发区、长春绿园经济开发区、长春东湖经济开发区、长春合隆经济开发区、长春五棵树经济开发区、长春二道经济开发区、长春南关都市经济开发区、榆树环城工业集中区、农安工业集中区。 4、人口状况 长春市现有人口731.5万，其中城区人口235.6万人。全市人口出生率为8.9‰，死亡率为4.76‰，自然增长率为4.17‰，每年净增人口3万余人。 长春市人口情况 5、人才分布 长春市人才资源三大产业分布结构趋向合理，第一产业6.67万人，第二产业18.53万人，第三产业48.9万人。其中，党政人才4.1万人，企业经营管理人才14.6万人，专业技术人才27.4万人，技能人才23.2万人，农村实用人才4.8万人。 6、工业发展 长春市是中国重要的工业基地。工业具有