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中海地产杭州滨江区76#地块市场研究报告 住宅定位思路 产品定位– 户型配比 小面积物业面积定位 置高建议： 从使用角度分析，套内面积60~74㎡已经可以做出满足需求的两房户型，最终的建筑面积其实取决于得房率的高低，建议本项目的小户型得房率尽量做到78%~80%，最低不低于75%。按得房率80%计，本项目小户型的面积定位于75~90㎡，按得房率75%计，面积区间定位于80~90㎡。 鉴于未来滨江区域市场上面世的小户型会越来越多，且从目前了解到的情况来看，小户型潜在供应面积多集中在90㎡左右，故我司建议本项目加大75~80㎡的两房比例，根据需求调研的比例得，75~80㎡紧凑两房与90㎡舒适两房的比例在3：2。 产品定位– 户型配比 面积定位小结 根据规划指标要求，针对不同买家需求，我司对76#地块住宅物业的面积定位如下： 需求层面：充分满足客户的使用需要； 供应层面：与潜在供应差异化竞争； 总价层面：面积的压缩控制了总价，使产品更具性价比。 需求层面：该面积段足以涵盖豪宅需求的各个要素，且给产品设计留下足够空间。 供应层面：与潜在项目的平层物业形成差异化竞争； 总价层面：该面积段拉高了总价，使得产品档次优于区域内其他豪宅物业， 同钱江新城豪宅物业相比又具备一定的性价比优势。 产品定位– 户型设计 大面积物业参考户型—北厅问题的处理方式 户型中部设置挑空露台，增加南向采光面。同时将公共空间与私密空间自然分割。 客厅180度景观，将北厅转化，增加南向采光面，减弱客户对厅朝向的抗性。 卧室全部朝南，且均可设计明卫。 产品定位– 户型设计 大面积物业参考户型—完善的主卧空间 主卧带大面积露台 主卫设双台盆、坐便器、腹洗器，减少夫妻双方行动相互干扰。 主卧空间与楼梯口保持适当距离，设置起居室作为过渡空间 睡区 梳妆区 盥洗卫生区 衣帽区 书房 坐区 睡区离卫生间较远， 减少其噪声影响。 产品定位– 户型设计 大面积物业参考户型—厨房及工人房的处理方式 中式西式双厨房，丰富居住体验，工人房近厨房及设备阳台设计，方便操作。 产品定位– 户型设计 小面积物业参考户型—万科90+产品系卫生间解决方案 创新三分离式卫生间，淋浴间、盥洗间、厕所间各主其事，多人可同步使用，保证隐私，提升空间利用率。 产品定位– 户型设计 小面积物业参考户型—万科90+产品系 次卧与书房均设飘窗，采光之外，提升舒适感和空间利用率 入户门高2.2米，较一般门高约15~20厘米，不仅搬运大件家具方便，亦彰显气派。 主卧约2米宽幅飘窗，相当于增加了可容人坐卧那么大的空间，提供可延展利用空间。 观景阳台宽约1.5米，使用面积3.6米，即可嬉戏休闲，又可设置洗衣机位、拖把清洁处、晾衣架等，休闲与使用并举。 产品定位– 户型设计 小面积物业参考户型—钱江水晶城类复式89㎡小户型送夹层 4米挑高客厅，小户型中尽显大宅情调。 夹层层高2.18米，全明设计，可做视听室或改建成客房，空间可延展性较强。 产品定位– 户型设计 小面积物业参考户型—绿城蔚蓝公寓89㎡小户型 舒适两房，全明户型； 客厅环绕5.6米观景视窗，连接南向景 观阳台，阳光满室，观景宜然； 两卧朝南，次卧配备大面积L型观景视窗，收纳更多风景和阳光； 主卧带观景阳台设计。 产品定位– 户型设计 小面积物业参考户型—天阳上河89㎡小户型 根据杭州《关于规范阳台建筑面积计算的规定 》阳台当其上盖高度超过或达到两个自然层时，阳台不算面积。 天阳上河错层阳台 产品定位– 户型设计 小面积物业参考户型—天阳上河89㎡小户型 0.6*4 2.4 2*1 2 2.4*0.6 1.44 2*0.6 1.2 0.75*0.6 0.45 3.5*0.6 2.1 3.9*2.4 9.36 面积：89平方米; 户型：三房两厅一卫; 不计建筑面积的合计近19平方米. 产品定位– 阳台建议 07年5月房交会 07年10月房交会 08年3月市调 阳台类型 购房者对不封闭阳台的喜好程度比较稳定，超过七成，对封闭式阳台的接受度在逐步提高。对本项目而言，置高建议阳台部分也采用不封闭阳台，江景房设计大面积的联通阳台，增加观赏江景的室外面积；小户型物业通过不封闭阳台，减少阳台面积在总面积中的占比，压缩面积和总价。 产品定位– 交付标准 装修接受度 ? 自住客 ? 投资客及两次以下购房者 ? 多次购房者 对比发现，多次购房者（投资成分最大）对装修房的抗拒最大，故建议本项目江景房采取毛坯交房标准。 而对于本项目小户型物业，主要面向自住客及二次购房投资客，我司建议采取精装全配的交付标准，提高产品性价比，增强附加值。 产品定位– 建筑立面 外墙材料喜好度 在外墙材料喜好度的市场调查中，受访者对高级面砖的喜好程度最高，随着绿城深蓝广场等采用公建立面的住宅类产品的交付，市场对