无锡市轨道办金城路站点项目竞标0511汇报--1 (NXPowerLite).ppt

无锡市轨道办金城路站点概念性商业策划项目标书;中国已有25个城市已有、在建或规划地铁;内河运输时代;地铁利用交通的的高效率和变输能力以及人群的集中能力，强化城市功能，拉大城市骨架，改变人的生活方式;随着地铁的建设、通车和运营，蕴含无限商机的“地铁经济”逐步体现，土地价值和房地产价值影响呈现阶段性逐步增长趋势；且距离地铁越近，增值空间越大;随着轨道交通的消息发布到建成，项目的价值在不同的阶段表现不同特征;;01;项目由地铁控制中心（地铁大厦）、办公楼、商业三者构成;项目位于无锡市中心城区南部，（崇安区、南长区、北塘区）三区之一的南长区的清明桥街道，无锡中心城区的南大门，且位于地铁1号线和5号线交汇的金城路地铁站;南长区定位为现代商务办公和居住功能为主的现代化城区，规划以商贸服务业、物流业、旅游业等现代服务业为支柱，“双十字”型的空间发展主轴，建设太湖广场商务中心，形成“一心、一城、两带、三轴、六社区”的空间格局，项目位于清扬路轴线发展方向;项目地块内部破旧，脏、乱、差，大多属于待拆迁房;项目地块位于清扬路与金城路交叉口，北侧为清扬御庭新建小区，东侧为无锡市人民医院，南侧为好又多超市和大型拆迁安置小区五星家园，西侧为城中村沁园村;项目对内对外交通便利，紧邻金城路高架，距离无锡硕放机场、312国道、沪宁铁路近；对内有14条公交线路过本项目，且是地铁1号线和5号线的枢纽交汇点;;02;车站类型的差异性导致地块物业组合的差异;市域中心站、交通接驳站、一般站点周边地区土地及物业开发要点;以无锡市一号线进行拟合分析，无锡站属于综合交通枢纽站，而崇安市、太湖广场属于市域中心站，而本项目金城站属于交通接驳站，北环路等属于一般站点;依据城市轨道交通站点周边物业发展的内在核心驱动因素，项目小组研究了大量的国内外案例，总结为7大发展模式;在城市空间结构上，轨道交通已经客观形成了一条发展廊道，轨道沿线形成“珠链式”的土地利用模式是实现土地利用与地铁运营良性互动的理想模式;站点周边用地多种使用功能的高强度复合，为城市???间增加新的内容，提升城市区域的活力；又凝聚人气，保障地铁稳定客流，聚合城市的物质功能和精神功能;轨道交通沿线各站点功能复合、互动发展——以香港荃湾线为例;案例总结（一）：城市轨道站点物业七大发展模式;案例总结（二）：城市轨道站点物业成功KPI指标体系;轨 道 站 点;;03;通过城市发展、客户价值、市场竞争三个角度，对项目发展机会评估：金城站将成为太湖广场商圈的延展区，同时承担为区域服务的功能;无锡位于长江三角洲的几何中心，是长三角都市群第一圈层城市，随着国务院对长三角的重新定位，未来长三角地区一体化进程将加速发展，产业结构也将进一步升级换代，也意味着无锡市新的发展机遇;无锡城市发展正处于单中心城市向大都市飞速发展的过程中，中心区引力大于张力;随着无锡“产业北移，城市南进”战略的推进，南长区承担起无锡大都市化发展一极的角色，代言无锡城市发展的未来;南长区人口数量、人口密度较高，随着一批旗舰型服务业项目的引入，服务业发展迅速，商贸流通业迅速发展，人口素质不断的提升，消费能力逐渐增强;无锡人群不再只满足于生产工作与生活的基本需求，休闲放松和精神文化的回归将成为生活品质升级的新诉求点;南长区的经济产值较低，但消费能力在全市排名第二，太湖广场新CBD的确立和南长区商务和居住的功能定位，消费供需存在极大空缺;从宏观数据来看，无锡市商业地产发展潜力巨大;从现状来看,无锡商业目前主要是单一中心格局，呈放射线环环向外辐射；但随着无锡城市化发展进程,单中心城市向中副中心结合的大都市化发展,多中心格局初步形成;中山路商圈是目前无锡市的商业主中心，发展比较成熟，档次租金居市区首位，除商铺外还积聚了大量写字楼，构成无锡市的CBD;河埒口商圈是规划中无锡市城西主要生活区，承担商业、文化、休闲、娱乐等功能， 但目前主要商业业态较杂，档次低于中山路与太湖广场;新区长江北路商圈是新区的居住、商服中心，主要受新区高新产业驱动，物业档次高，但区位较远，主要服务于片区;北塘商圈主要由北大街、春申路和欧风街（青石路）组成，成十字状延伸，业态主要以餐饮、五金为主，档次低，规模小，业态分散;太湖广场商圈定位高档，规划与中山路成为比肩的市级中心，主要辐射南长、滨湖等区域，目前还在规划建设中;项目处于太湖广场商圈未来CBD的边缘，是清扬路商脉的延续，另承接了金城路的商脉;通过借鉴成功案例，比照无锡地铁一号线，项目处于地铁沿线功能的商务延展区和为区域服务的功能;通过城市发展、客户价值、市场竞争三个角度，对项目发展机会评估：金城站将成为太湖广场商圈的延展区，同时承担为区域服务的功能;金城站发展模式匹配度分析：适合发展的模式——以购物娱乐型为主;发展模式;案例借鉴;背景：上海目前规划有