房地产立项可行性分析研究论证报告(大型,分六期)第三部分.docVIP

德福?地王花园项目可行性研究报告 财务分析与评价 第十一章 财务分析与评价 11.1基础数据说明 财务折现率：13%；营业税率：5%；所得税率：25%；城建维护税率：7%；教育费附加费率：5%；多层住宅平均销售价格：2500元/m2高层住宅平均销售价格：2200元/m2车库平均销售价格：4500元/m2营业房平均销售价格：6500元/m2表11-1各期工程可销售面积一览表 　一期二期三期四期五期六期合计备注高层住宅52296.0636907.608923.2458876.2458463.2364963.59280429.96　多层住宅　26487.67　5390.54　　31878.21　商业营业房3610.90　14075.48　　　17686.38不含宾馆面积车库4541.119386.34　478.67　　14406.12　11.2一期工程财务分析 11.2.1销售收入及销售税金及附加估算 一期工程建设期为3年，销售期也为3年，其中第一年与第二年为销售期，第3年为回款期。 在整个建设和销售期内，可实现销售收入15895.72万元。 分年销售计划 表11-2 一期工程分年销售计划表 序号项 目项目总面积售价(元)销售率合计销售率1231高层住宅52296.062200.00100.00%50.00%50.00%0.00%2商业营业房3610.906500.00100.00%50.00%50.00%0.00%3车库4541.114500.00100.00%50.00%50.00%0.00%2.销售回款政策 实行分期付款，第一年付50%，第二年付清剩余50%。 3.销售收入 在整个建设和销售期内，共实现销售收入15895.72万元。 4.销售税金 在整个建设和销售期内,销售税金及附加为874.261万元。其中： 营业税：794.79万元。 城市建设维护税：55.64万元。 教育费附加：23.84万元。 土地增值税：1248.31万元。 11.2.2利润 本项目完成后，可实现房产销售收入15895.72万元。 销售净收入：减除经营税金及附加、土地增值税，净收入为13773.14万元。 开发成本：9471.19万元。 利润总额：4301.95万元。 所得税：1075.49万元。 净利润：3226.46万元。 11.2.3财务指标 表11-3一期项目财务指标一览表 1销售利润率%20.30%2投资利润率%33.36%3财务内部收益率（所得税前）%259.44%4财务净现值（所得税前）万元2999.695投资回收期（所得税前）年1.426财务内部收益率（所得税后）%143.66%7财务净现值（所得税后）万元2154.278投资回收期（所得税后）年1.809资本金收益率%143.66%由上表可以看出，项目财务内部收益率为259.44%，财务净现值为2999.69万元(折现率=13%)。高于基准收益率，项目在财务上可行。 11.2.4不确定性分析 对于项目重要的几个因素,可出售面积、售房价格、销售款回笼进度、建设投资分别做上浮5%、10、15%和下浮5%、10、15%的调整，分析各因素的敏感度。 表11-4一期工程敏感度系数和临界点分析表 序号不确定因素变化率(%)内部收益率敏感系数临界点(%)1可出售面积-5.00%167.59%18.37-19.75%-10.00%107.36%15.21-15.00%64.80%12.982售房价格-5.00%167.59%18.37-19.75%-10.00%107.36%15.21-15.00%64.80%12.983销售款回笼进度-5.00%167.59%18.37-19.75%-10.00%107.36%15.21-15.00%64.80%12.984建设投资5.00%182.59%15.3724.50%10.00%132.34%12.7115.00%96.91%10.84表11-5敏感性分析结果表 变化因素\变化率-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.