闵行银都路.docVIP

周边商业市场概况 易买得超市 金盛国际家居 Max-mall 百安居 本案 项目所在地银都路段，目前住宅小区在建设成熟中，社区型商业物业发展尚不成熟，气氛薄弱； 项目周边主要以集中式，聚人气商业为主，如梅龙镇·新都会，金盛国际家居，百安居、易买得等，以消费目的性极强的专业类市场为多； 项目地块原为物流集散地之用，配合其功能，市场自发形成部分沿街式商业，为该行业相关从业人员提供满足基本的生活、工作需要的商业配套。 项目实景 宸南大酒店座落在沪杭高速公路出入口处，面靠莘奉金公路、外环线高架。是一家准三星级宾馆，建筑建筑面积30000多方，由二幢11层客房楼与一幢4层俱乐部组成，酒店拥有612间客房，一个近500平方米的多功能厅，中小会议室，商务中心，大堂酒吧，美容厅，棋牌室，桑拿中心，KTV包房33间，以及一个海鲜酒楼（可容纳400人同时就餐）和美食广场。 项目四至 东：新都会商业中心，易买得等商业配套 南：星河湾 西：A4高速 北：空地和金盛国际家具 SWOT分析 优势： 周边有莲花南路、都市路、颛兴路、向阳路、元江路等交通主干道，与外环线、沪闵路高架道以及莘奉金高速公路等快速干道便捷连通。 本地块位于莘庄文化商务办公圈，可充分享受到园区的交通优势、经济优势和服务配套优势，为本项目入驻企业提供便利。 区域内住宅密集，是上海主要的人口密集区之一，可为商业将来运营带来一定的人流； 地块南面是高档楼盘星河湾，在一定程度上可提升本项目的档次。 劣势： 目前A4路段为天桥连接，人流、车流受阻，影响一定商业氛围； 地块所在银都路段，目前住宅小区在建设成熟中，社区型商业物业发展尚不成熟，气氛薄弱； 酒店本身自身内部配套较为落后，且缺乏一定保养，故档次相对较低，竞争力明显不足。 机会： 区域发展日趋完善，二、三级产业在政策扶持下，吸引越来越多的投资者，区域商务规划成为经后发展新需求，且需求旺盛； 根据闵行规划，银都路上的物流公司外迁，政府加强支持力度，未来区域的物业将有较大的提升； 本项目地处新一轮区域商业发展重点板块，毗邻多个成熟居住小区，未来消费人口众多，受新都会、金盛、百安居等区域商业项目影响较深。 风险： 地块西面建造了天宸大酒店，由于品质和地段条件一般，以及周边有莫泰、假日酒店的直接竞争，导致生意较为惨淡； 地块规模较大，且为商业地块，在区域尚未成熟的环境下，具有一定的市场风险。 方案可行性分析 方案一：将宸南大酒店进行升级改造 面临风险： 建筑构造已老化，改造成本增加； 与周边高品质酒店相比，缺乏一定竞争力； 方案二：将宸南大酒店改造成写字楼 面临风险： 周边商务办公氛围尚未形成， 酒店西侧A4路段为天桥连接，人流、车流受阻，交通不便， 周边大部分商业为专业类市场，与商务办公形成配套的商业配套较少； 方案三：将宸南大酒店改造成酒店式公寓 面临风险： 酒店式公寓需成熟的生活商业配套支撑，而本案目前尚不具备该条件； 西侧A4路车辆量较大，从而影响酒店公寓品质； 酒店式公寓受到用地性质影响，导致生活成本较高，与周边普通住宅相比，不具备优势； 定位思考： 宸南大酒店是500亩土地中的产品之一，受到区域环境和竞争压力的双重影响，单独定位???南大酒店将面临较大的市场风险； 酒店四周分别被空地和高速公路包围，人流稀疏，目前的商业价值较低； 区域已经初步搭起了“现代产业集聚区”的一个大框架，基础设施完善，科技研发氛围浓郁，从而为本项目的定位形成一定支撑； 定位建议： 宸南大酒店应与周边土地整体定位规划，形成联动，使之功能互补，规避风险，发挥最大市场价值。 功能定位方向：酒店HOTEL＋写字楼OFFICE＋停车场PARKING＋大型综合购物中心SHOPPING MALL＋商贸博览CONVENTION＋国际公寓APARTMENT HOPSCA城市综合体