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日本地产泡沫 热钱的滑铁卢 (2011年03月31日中国证券报) 很多人在讲，中国不能重蹈日本房地产泡沫的覆辙，但对于这样的说法，本人认为需要仔细分析。 　 1985年的“广场协议”让日本人口袋里的钱一下子增加了至少20％，促使日本政府开始加速全面推行住宅商品化，HYPERLINK /biz/商业HYPERLINK /银行开始大量为居民购房发放HYPERLINK /list/grxd.shtml贷款，贷款利率大幅下调，日本的房价也由此开始急速攀升，股市空前繁荣。与此同时，在HYPERLINK /list/zt_ry.shtml日元升值预期下外部热钱也大幅度涌入进行套利活动，助推了日本房价、股市的进一步上升。借助着日元升值和楼市、股市的繁荣日本开始了大规模的印钞活动，1986年货币增发量高达2位数。日本房地产泡沫完全是人为印钞推动出来的，是借助这样的HYPERLINK /list/whbjList.shtml汇率上涨大规模制造泡沫印钞渔利的行为。 　　房价不断攀升。但到了1990年，日本各大银行不仅突然停止购房贷款，而且大幅提高原来的购房贷款利率，并于1992年开始征收地价税。日本政府为什么要出台这样的经济政策？我个人分析日本政府清楚地看到了发展中国家的低价格很快要对日本的制造业构成致命的打击。日本依靠先进的工业制造技术、通过来料加工、出口工业制品带动日本经济繁荣道路已到了尽头。而产业升级的资本从何而来呢？日本是一个资源严重依赖进口的国家。要获取资源，日本必须要用他国需要的商品来进行交换。那么他国需要的是什么呢？在日本人为造成资产泡沫，让这些泡沫成为了他国资本的“需要”。以日元升值和印钞为背景，以其原来的土地增值成为产业升级和外迁的资本来源，以至于日本东京的总地价已经超过美国全国，取得了巨大的土地资本积累，日本厂商把工厂迁往中国等国，对原来的厂房进行房地产开发，不仅没有产业外迁的费用还可以套现巨额现金，大大地有利可图。 利用土地所产生的金融效应和政府的印钞机，日本的企业取得了巨大的资本，而外资热钱对于日元升值的预期和进入炒作股市楼市，使得日本印刷的钞票可以顺利地以高汇率兑换成为其他国际货币进行海外扩张，取得了巨大的海外资源积累。结果是日本取得了超过3.5万亿HYPERLINK /list/zt_my.shtml美元的海外资产，控制大量的海外资源，日本取得这些资源是依靠其HYPERLINK /list/jgdt.shtml央行货币投放来实现的，日元升值让他们购买成本极大降低。 　　到了2004年，日本的直接出口额只有61万亿日元，而日本的海外企业销售总额达到了155万亿日元，是前者的2.5倍还多。如果将这些海外企业的销售额直接折算成GDP的话，可以达到3.5万亿美元，是日本国内GDP的71.85％。与此同时，日本的海外总资产增加到了41968亿美元，这包括日本在海外购买的土地、已经建造的工厂等等。与海外企业的销售额合在一起，日本在海外资产达到了76968亿美元，相当于在海外建造了一个比国内还要强的“资产日本”。 　　2004年日本海外纯资产是18270亿美元，占到全球海外纯资产的90％以上，是切切实实的全球最大债权国，并且这个位置一坐就是十几年。 　　可以看出，日本在汇率升值和房地产泡沫的操作中，是怎样取得巨大海外利益和国家长期利益的。日本海外战略导致的国内资本大量外流，国内的经济出现下滑是正常的，日本已经成功地完成了这样的经济转型，经济增长不再是简单地依靠劳动力和出口了，日本货再也不是全世界廉价货的代名词，国家的强盛必要完成产业升级质量上的飞跃而不是数量上的优势。 　　在此过程中到底是胜是败，实际有一个非常容易识别的方法，就是看这一个阶段这些国家的社会经济是在流入资源还是在流出资源。而日本这一个阶段明显是在流入资源，控制了大量海外资产。流出资源的是俄罗斯、拉美和中国，整个过程中日本和美国是资源流入的国家，是得利者，但是日本会哭，避免了世界的抵触情绪，就如一个成功的富豪，反而非常低调地说自己没有多少钱。 　　在房价、股价一路高涨，经济一片繁荣的1990年3月27日，日本开始人为地捅破泡沫了。日本银行出台了《控制不动产融资总量的通知》，这一《通知》被后来称为日本泡沫经济崩溃的“导火索”，房价和股价掉头下跌。当年8月，日本银行又把短期贷款利率上调到6％。更有甚者，1992年大藏省又出台了地价税，让已经一蹶不振的不动产业更是雪上加霜，高端百货业因其店址位于城市最繁华的地段，每年0.3％的地价税竟然超过商品利润的20％，地价税对房价的抑制力可见一斑。日本的住宅市场价格，自1955年设立日本住宅公团到1985年一直就是由政府主导。所以，日本政府把泡沫捅破有足够的社会