金都骅西营销方案.ppt

河北省 黄骅市 骅北（西）项目产品定位及营销规划;【提报纲要】;适度创新、稳妥开发、快速销售;满足规划条件的基础上，以怎样附加值提升策略塑造市场竞争优势？;第二部分 项目理解;城市规划分析 新增供应分析 市场认知结论 一期销售分析 项目理解结论;【项目理解】【渤海新区房地产环境】;【项目理解】【黄骅城区房地产环境】;案名;特征一：渤海新区四大板块格局形成，爆发式放量供应： 在渤海新区规划精神带动下，黄骅城区、黄骅新城（含中捷片区）、南大港区和黄骅港区形成了格局特色又相互影响的楼市新格局，四大板块格局初步形成； 2011年上半年，四大板块分别供应大量有代表性新开发地块，渤海新区土地市场从过去两年的零供应变为数百万平米规模、远景千万平米的爆发式放量格局。 特征二：超常规的产品创新，市场竞争快速升级： 以高尔夫别墅及新城洋房社区、总部基地商务、港区普通住宅、黄骅城区商住综合开发为代表的不同类型的土地性质，一批高端大盘即将供应市场； 商务综合体、高品质花园洋房等产品创新概念将逐步引领未来竞争潮流。 特征三：地价托底、市场抄底行为出现，房价先抑后扬： 2009-2011年上半年，由于渤海新区规划需要，黄骅房地产土地供应停滞，随着二手房价格抬升，地价逐步达到较高水准； 2010年下半年以来，黄骅商品房预期成交价格一举突破5000元大关,。 渤海新区规划落地、大规模土地放量启动，市场将出现抄底购房趋势，房价可能呈现先抑后扬的基本格局。;;金宝商城;优势/机会： 地块方正 发展潜力较大 市政配套完善;【项目理解】【地块基本指标理解】;优势/机会： 地块方正 交通便利 市政配套完善 社区商业配套完善 ……;;第三部分 客户定位建议;核心辐射区 （黄骅主城区）;2、客户素描;客户素描;客户素描;本案客户定位;新观念;金都 ? 新新家园;第三部分 整盘产品建议;产品定位策略 户型面积区间建议 户型配比建议 标准层设计建议 户型创新建议 外立面风格建议 景观设计建议;;;户型;【产品塑造】【户型建议】：户型配比建议;【产品塑造】【户型建议】：各楼座户型配比建议; 标准层设计建议;【产品塑造】【标准层设计】：舒适型二居;【产品塑造】【标准层设计】：舒适型二居;【产品塑造】【标准层设计】：紧凑型三居;【产品塑造】【标准层设计】：紧凑型三居;【产品塑造】【标准层设计】：宽裕型三居; 户型创新建议;顶层复式带观景露台;【产品塑造】【户型创新建议】：顶层复式带观景露台;首层复式带庭院花园;提高产品附加值的方式;转角飘窗;新古典主义兴盛于18世纪中期，19世纪上半期发展至顶峰。 新古典主义一方面强调要求复兴古代趣味特别是古希腊罗马时代那种庄严、肃穆、优美和典雅的艺术形式；另一方面它又极力反对贵族社会倡导的巴洛克和罗可可艺术风格。 新古典主义的“古”在于注重古典艺术形式的完整、雕刻般的造型，追求典雅、庄重、和谐，同时坚持严格和明朗的轮廓。因此，在建筑立面上会出现一定的古典符号。 新古典主义的“新”在于突破，也就是利用现代主义较为硬朗的线条与古典符号相结合。;层次丰富的现代立面处理手法，通过阳台、凸窗、圆窗、八角窗等的设置来丰富建筑立面，同时将这些传统的元素简约化，以充分体现建筑细节的现代质感。;景观风格;价格体系论证与制定原则;地块价值分析 开发排期方案一 开发排期方案二 对比分析 工程节点建议;【产品塑造】【户型建议】：户型配比建议;【开发建议】【工程节点建议】;价格体系论证与制定原则;价格提升策略 定价参考依据 定价推导依据 定价区间建议 整盘回报测算;客户落点;;御景豪庭;金都郡府;整盘回报测算;整盘开发成本预算;2012年完成全部销售;销售目标 策略核心 销售策略 保障策略 实施要点;【销售执行】【整盘销售规划】;决胜在开盘前！;; 方案二. 屯集爆发 以低价格入市宣传 进行积累排号工作 在积累一定的客户后, 进行开盘选房活动 当日现场达到抢购的气氛, 一爆而空的效果. (根据此地区的客户需求程度来定此方案) ;多元销售举措;认购期 开盘期 强销期 尾盘期;时间：2011年8-9月 阶段目标：实现开盘的基本条件 工作重点： 销售中心选址、装修、展示看板、外围导示等落实 确定产品各项数据及相关承诺（答客问、价格表等基础销售文件） 销售团队进场接待客户 办公家具、销售热线等到位； 基础销售物料到位（VI物料、单页、海报等） 确认销售五证 确认按揭银行和按揭比例 确定首期认购销售策略 广告投放（网络、户外、数据库等） 确定开盘期的房源推售、价格、开盘认购、优惠???略 积蓄有效客户资源;时间：2011年9月 阶段目标：首期推出1#、2#、3#、4#、5#、6#三个楼座