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城市住宅相邻采光妨害纠纷审判实务探析 作者：张天轮??发布时间：2009-12-15 08:25:19 我国城市化进程正在加速，一些大城市棚户区改造已基本完成，但尚存部分低、多层住宅，这些低、多层住宅区因四周新建高层林立而形同城市“盆地”，其居民采光权益和房屋价值受到侵害、挤压，相关诉讼增多。本文就相关问题进行探析。 ????城市住宅相邻采光妨害纠纷的起因与特点 ??　　城市住宅相邻采光妨害纠纷案的起诉事由大致有四种：一是在规划许可合法、开发商建房亦符合规划许可的情况下，相邻业主以其住宅采光时间比被告建房前有所减少而起诉。二是在规划许可合法、开发商违反规划建房的情况下，因高楼业已建成不可能拆除，相邻业主以开发商违规建房妨害其采光而起诉。三是在开发商按规划许可建房，但该规划许可被行政判决确认违法，因大楼不能拆除重建，当事人在行政诉讼中又未获国家赔偿，故向受益开发商起诉相邻妨害赔偿。四是规划许可被行政判决确认违法，而开发商又违反该规划许可建房，因大楼拆违重建不符合社会整体利益，原告在行政诉讼中未获国家赔偿而以相邻采光妨害起诉开发商。 ??　　此类相邻案件的特点是：１.群体性。被摩天大楼遮挡的住宅业主们往往基于共同利益而抱团诉讼。２.涉稳性。此类纠纷涉及开发商、地方政府与相邻居民的利益矛盾，如处置不当可能引发社会冲突和群体上访。３.损失补偿复杂性。此类案件中如何认定相邻采光妨害的构成、采光时间的减损量，以及如何计赔损失额，目前无相关规定可依。 ????关于城市住宅相邻采光妨害纠纷的法理解读与法律法规梳理 ??　　住宅相邻采光妨害指不动产上相邻建筑各方应当为他方从室外采进适度阳光提供便利或接受限制，而一方建筑物妨害了相邻方住宅合法拥有的日照时间长度，对此应按相邻关系加以调整。 ??　　我国民法通则第八十三条把不动产的通风、采光确定为相邻关系范畴。住宅通风、采光实际由相邻建筑的高度、间距和相互位置所决定，而城市建筑的高度、间距和相互位置都由城市规划部门依法确定，所以住宅相邻采光妨害的构成与认定，与城市建设规划法规具有紧密关联。建设部1999年发布关于《住宅设计规范》国家标准的相关通知，对住宅日照的设计标准作出若干规定；我国城市规划法、城乡规划法，均授权政府根据当地经济社会发展的实际制定城市总体规划和房屋建筑标准。地方政府根据相关法律也有相关具体规定，如上海市政府2003年发布《上海市城市规划管理技术规定（土地使用建筑管理）》（以下简称“城市规划规定”）第二十七条规定：“高层居住建筑与低层独立式住宅的间距，在规定范围内保证受遮挡的低层独立式住宅的居室冬至日满窗日照的有效时间不少于连续两小时；与其他居住建筑的间距，应保证受遮挡的居住建筑的居室冬至日满窗日照的有效时间不少于连续一小时。”（以下简称“冬至采光时间”）并规定其同时应当符合高层居住建筑与低、多层居住建筑平行布置、垂直布置及其他形态布置时的特定间距要求。我国物权法第八十九条规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”综上，民法通则和物权法均已把住宅采光纠纷纳入相邻关系调整范畴，物权法还把相邻建筑是否符合国家有关工程建设标准确定为相关审查要件。 ????城市住宅“冬至采光时间”的认定及纠纷裁判原则 ??　　法院如何审查确认相邻采光妨害的构成，在审判实务中存多种观点：一、主张原告住宅原有的“冬至采光时间”在被告建房后有所减损即构成相邻采光妨害。二、主张原告住宅“冬至采光时间”低于最低标准始构成采光妨害。三、主张原告住宅由现行合法规划许可所设定的“冬至采光时间”，在被告建房后有所减损即构成相邻采光妨害。笔者赞同观点三，相关理由如下： ??　　观点一以物权在先理论为据，主张后建建筑即使符合合法规划许可要求，亦应对在先建筑采光时间的减损承担相邻妨害责任，似失之于宽。民法理论中的“物权在先”基于土地私有权，而我国城市土地属国家所有，房屋产权人仅拥有土地使用权，政府有权对城市国有土地的使用依法调整。我国城乡规划法第九条规定，当规划部门根据城市建设需要，依法对城市现有房屋土地重新规划建造新建筑时，任何单位和个人都应当遵守。所以城市民宅应当接受合法规划许可对于本建筑原有“冬至采光时间”所作出的调整和限制。相邻小区开发商依据合法规划许可所建之高楼即使对原告住宅“冬至采光时间”有所减损，亦不构成相邻采光妨害。 ??　　观点二以住宅“冬至采光时间”的最低标准为据，认为原告住宅须低于该最低标准始构成相邻采光妨害，该观点则失之于严。如上海市，因为住宅“冬至采光时间”的最低标准属规划许可中的极限和红线。被新建高楼遮挡的某多层住宅楼，其采光最差的底层“冬至采光时间”须满一小时，则其以上楼层的大多数住宅都超过一小时。但无论“冬至采光时间”是等于或者多于一小