2012-3建谊集团大红门项目商业部分.ppt

;在与建谊集团接洽后，我司对项目地周边的商业市场进行了初步调查。本次报告将基于调查的结果，对本案的商业定位给出初步的方向性建议。 本次报告主要阐述的问题： 第一，商业业态与经营业种的方向性选择； 第二，租售模式的方向性选择。 在双方达成合作协议后，我方将就本案展开进一步的后续工作，提出更加完善的策划方案。; 忽视市场竞争、无视消费需求，再好的地段也可能做烂 消费者满意——商家满意——业主满意——成功的定位 开发商利润最大化才是核心 ;定位逻辑;商业定位依据;周边商业状况;商业定位依据 ‖ 区域环境;商业定位依据 ‖ 区域环境;商业定位依据 ‖ 区域环境;周边商业状况;商业定位依据 ‖ ;;“南城计划” 2009年北京市发布的《促进城市南部地区加快发展行动计划》提出打造“一轴一带多园区”的城南产业发展格局。 “一轴”主要指南中轴。 “一带”指永定河产业经济带。 “多园区”规划了丽泽金融商务区、中关村丰台科技园的产业功能区、大兴生物医药基地、龙潭湖体育产业园、广安产业园区等多个园区。 在“南城计划”规划中，本区域定位于居住区。;项目东依马家堡东路、北靠大红门西路、西望104国道（南苑路），向南500米即为南四环，项目交通便捷顺畅。 项目周边公交线路众多，14、603、613、51、70、66、698、957、707、343、运通107、108路等均设有站点。项目临近地铁4号线角门西站，规划中的地铁十号线二期、八号线三期，届时从七克拉经地铁前往CBD、金融街、西单、王府井等城内主要商圈只需20分钟。 ;商业定位依据 ‖ 周边商业状况;住宅带来的购买人群，需要商业的配套，商业项目顺势跟进。目前板块内800万平方米的建筑规模将使这里的常住人口超过30万人，区域内强购买力人的密集使本板块蕴藏着巨大的商机，目前，这里已引起了国内外商业机构的高度关注。;;区域内大型商业以项目北侧的银泰百货、南侧的集美家具为首。其次为苏宁电器、乐天玛特超市。 ;区域内共有两条商业步行街，北侧的阳光花园商业街以及项目南侧的海上海花园商业街，均为住宅下底商，地上两层。 目前，海上海花园在售，仅有三家已开业；阳光花园虽已售完，但开业状况并不理想。;沿街商铺档次参差不齐，总体上中高档商业较为缺少。;社区底商是本区域的主要商业形式。总体来看，社区底商以中低档为主，主要是满足居民日常生活基本需求。;在售项目： 上海建筑—海上海花园 简 介：上海建筑建有12栋小高层住宅，一栋五星级酒店在建，总建筑面积136147.90平方米，其中沿街底商26150平米。小区底商、上层住宅，地上两层、面积在180—300平方米。 状 态：在售、三家（链家地产、中国银行、夕泽）已营业 经营业种：不能起明火，禁餐饮 租 售：可租、可售 租售状况：尚未招满 价 格： 出售：3.8万—4.9万元/平， 均价4万元/平 出租：3.2、3.5、3.7元/平米/天;出租项目： 京投快线—阳光花园 简 介：京投快线——阳光花园建有7栋住宅以及一栋购物中心（即为银泰百货现已营业），总建筑面积219351平，银泰百货83451平米，住宅底商6000平方米。其中住宅底商开间面积100—400平米，地上两层。 状 态：售完，少量已营业 经营业种：不能起明火，禁餐饮 租 售：出售 租售状况：已售完、但少量已营业 价 格：出租：4.1—6.4元/平米/天;;;计算范围： 南至南四环，北至角门路附近，东至G104，西至马家堡西路。 计算方法： 我们参考北京人均住房面积为21平方米，而上述区域目前的房地产项目 供应量与未来的可供应量预计为800万平方米。 通过相除： 800万（现在+未来）/人均21平方米=38万人 。 因此，我们推算出此区域人口大致为38万左右，考虑入住率因素等，目前人口至少为30万人。 ;区域人口状况;项目北侧紧邻本区域仅有的两栋写字楼，附近三家酒店，其中，外来人流多。 目前到达集美家居车流通过四环出口到达集美家居，不经过项目。今年年底10号地铁开通后，经角门东站到达到集美家居的人流会路经本案。;以目前周边物业销售价格及小区业主停放车辆价值推算，项目周边小区业主人均年收入应在10万元档次。以整个马家堡板块情况30万常住人口推算，可得出—— 年消费总额=人均收入*总人口*消费系数 =10万/年*30万*50% =150亿 结论：本地区具备至少150亿元的年固定消费市场。且随着十号线二期的2012年底