长沙市南城新心发展策划报告概论.ppt

发展策划报告2010-07;前; 本 案 纲 要;第一章 地域初判;长株潭三市在空间上呈现“品”字结构，城市之间的距离为35公里，就城市群的组合形态看在全国是独一无二的。 ;核心区; ;预计今年下半年7-12月南城板块的推货量为2300套以上； 价格还将继续上涨； 随着长株潭一体化进程的推进，南城房地产开发将越来越热； ;租赁及入住情况良好 调查结果显示：长沙市南城住宅市场入住率及租金水平保持较高水平，市场呈健康良性发展态势，入住率在95%以上。租金水平在800-1600元/月之间。（50-100平米） 销售形势良好 南城住宅市场整体销售情况良好，消化速度较快，销售均价达到4000-5800 元/平米左右。 未来市场风险与机遇共存 随着长株潭融城速度的加快,新南城将会成为商家的必争之地.可以预见，10年下半年和11年住宅放量将会增加，为项目开发增添了人气基础。; 项目;;长沙四、五星级酒店的数量与同类城市相比偏多，但是整体的发展形式比较乐观。 随着酒店业的迅猛发展,众多国际品牌酒店纷纷抢滩长沙市场,未来势必形成高端酒店云集的局面 南城部分星级酒店的入驻，预示着酒店商家集中看好该板块的区域前景。 酒店行业通常与娱乐行业相形配套。;第二章 项目理解;位置：长沙市城市南北主干道万家丽南路与时代阳光大道交汇处，桃阳小区西侧 地块性质：村留安置地 占地面积：约12亩 占地尺寸：约80 X 100M;项目地处两条主干道交汇，可达性良好。有利于提升物业价值未来预期，具备打造综合体项目条件。;项目拥有西、南、北三侧临路的良好昭示；且万家丽南路为城市南北主干道，项目范围内高层建筑较少，因此项目昭示性不言而喻.;产品： 产品规划应尽量利用路口的昭示性； 虽商业氛围欠缺，但本地居民对区域生态特质认可，产品招商中应重点考虑本地居民经商。;第三章 项目定位;综合体（complex）;;综合体的两种表现形式;综合体的特点;;上档次成规模的中西式快餐店的选址条件要求相当的严格，一般需要设在中央商业区或区级商业区； 正餐酒楼的选址对于人流量的要求相对较宽松，但是应该有便利的交通条件和停车方便，地段也不宜离??标消费群体过远；;娱乐业;小半径商圈;大半径商圈;由此可见，项目的超市招商与酒店招商至关重要;整体规划;2F;1F规划;2F规划;3F规划;4F规划;5-8F规划;功能类别;项目收益模式;第四章 物业建议;空中花园作为一个楼市产品亮点已为众多项目所采用，市场反映良好，为符合本项目生态概念的推出，建议采用。 具体建议如下： 建议主题塔楼顶部增设空中花园，一方面丰富酒店环境，改善立面造型，另一方面则可开设羽毛球馆等休闲设施 ;为配合整体建筑的生态概念，可于建筑中分楼层设置空中花园以对外展示，增加协调性。 ;玻璃幕墙 考虑因素： 玻璃幕墙奠定了项目的第一印象，彰显昭示性，树立项目的高档物业形象。深灰色立面更能在同类产品中脱颖而出。 建议要点： 采用Low－e中空镀膜隔音玻璃，超越其他对手 大面积使用玻璃幕墙，不出现鱼鳞波纹。 玻璃幕墙开窗数量只要保证消防规范要求即可，尽量减少； 幕墙尺寸尽可能采用大块面玻璃，减少隐框，玻璃划分尽量减少人体使用高度的视觉遮挡。;灯光工程 灯光工程有利于树立项目的形象，可以促进物业升值、商业招商，拔高形象。 相关差异化细节有： 启用电脑灯光工程系统； 启用局部造影灯，如楼顶，建筑局部等 提高项目昭示性; 大型绿化停车广场 考虑因素： 广场为项目外在形象的重要组成部分，提升广场视觉效果有利项目整体档次提升； 为深化生态主体，宜于广场规划中融入绿色旋律； 建议要点： 大型花坛，移植能常年保持绿色大型树种数颗； 规范广场停车，保持通道畅通、环境整洁； 于广场正中设置大型抽象风格雕塑，提升广场认知度，增高项目品味。;;公共走道导向系统 停车场、j建筑主体部分导向系统设计原则： 指位明确； 采用国际统一图标； 造型精雅； 材质感强; 电梯安装 电梯品牌是客户感知品质的关键，原装电梯更受客户信赖。国产名牌电梯会在电梯铭牌上标注国内产地，影响客户认知. 建议要点： 品牌： 选用OTIS电梯 内装： 内装材质尽量采用镜面不锈钢或玻璃材质，增加轿厢尺度空间，风格简单，易于后期管理和清洁； 电梯内设置空调及音乐系统。 ;物业管理 良好的物管形象有利于项目的销售及保值： 引进一家有丰富经验的物管公司作为物管总监，借助其品牌给予客户物管信心，提供细致服务，例如： 前台一站式服务，体贴周到的安排。 高质素的人员组成和严密的管理架构，确保突发事件第一时间得到有效解决； 对业主使用的实际性服务和物业保值乃至升值的保障 ;第五章 营销策略;临街铺面