2016年12月最新电大房地产经营与管理考试题及参考答案(2012年12月25日最新).docVIP

试卷代号: 7406 座位号 哈尔滨广播电视大学2012年下半年考试题及参考答案  题 答 要 不 内 线 封 密准考证号 学生证号姓 名分 校开放教育土木工程本科 房地产经营与管理（实践环节） 2011年6月 题号一二三四五总分分数 得 分评卷人  一、名词解释（每题2分，共 16分） 1、房地产企业文化 所谓的房地产业的文化内容应该包含以下几个方面： 　　1、 文化应该包含一个企业最基本的价???观和社会责任。 　　2、 应当体现出地产行业的特点：建筑的本质是人与自然的和谐，更是家园的承载。正如古人所说“安土重迁，黎民之性，骨肉相附，人情所愿也。” 　　3、 对与企业内部而言，要让员工认识到这是一项事业。不是简单的盖房子和卖房子。 　　4、 要让员工感觉到在企业中可以得到成长，得到价值的实现，理解地产业的精髓和本质。 2、房地产经营 房地产经营有广义和狭义之分，狭义的房地产经营是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围只要是在流通领域。而广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程，而非仅仅局限于流通领域。 3、房地产经营环境 房地产经营环境就是指以房地产开发经营行为为中心,并作用于该行为的所有外界事物,是开发与经营活动赖以生存和发展的各种因素的总和。 4、房地产项目管理 房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。它是一门应用性很强的综合性学科，也是具有很大发展潜力的新兴学科。房地产项目根据管理者不同，又可分为：建设项目管理(业主单位)、设计项目管理(设计单位)、工程咨询项目管理(咨询监理单位)、施工项目管理(施工单位)和后期物业管理(物业公司)。 5、动态盈利分析 动态盈利能力就是公司赚取利润的能力。一般来说，公司的盈利能力是指正常的营业状况。非正常的营业状况也会给公司带来收益或损失，但这只是特殊情况下的个别情况，不能说明公司的能力。因此，证券分析师在分析公司盈利能力时，应当排除以下因素：证券买卖等非正常项目、已经或将要停止的营业项目、重大事故或法律更改等特别项目、会计准则和财务制度变更带来的累计影响等。 6、清偿能力 清偿能力(solvency)，用借款偿还期和资产负债率等指标反映偿还借贷的能力。 7、负债经营率 负债经营率是企业长期负债和所有者权益之比，反映企业经营资本中长期负债所占的比重。负债经营率的计算公式：负债经营率＝长期负债总额/所有者权益总额×100％ （一般在25％～35％之间较合理） 注：负债经营率一般与银行长期贷款利率成反比，与企业盈利能力成正比。 8、房地产转让 房地产转让(real estate transfer)是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附(引)着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。 二、选择题（每题2分，共20分） 1、以下的政府收入来源会减少私人需求，例外的是：B 税收 借款 使用费 印刷货币 2、两种主要的税收哲学是（1）支付能力，和（2）：A 再分配 累退的 利益获得（受益） 较好的分配 3、当纳税人的收入增加时，税率增加得更快。这是什么税的例子：A 累进税 比例税 累退税 反向税 4、在下列财产所有者中，哪一种人是最不可能将增加的财产税转嫁给别人的？A 住房所有者 第 2 页(共 6 页) 公寓房的主人 零售商店所有者 办公建筑所有者 5、当对照纳税人的收入来计量时，大多数经济学家认为下列税收是累退的，只有一种除外：D 财产税 所得税 销售税 彩票 6、在作为生产要素的土地、劳动力、资本和企业家能力方面，开发商是企业家，因此他应赚取：D 地租 工资 利息 利润 7、细分被认为是：D 建设 土地开发 建造 装配 8、房地产开发过程的第一个步骤是：A 作出市场分析 得到政府批准 等待筹资 计算投资回报 9、影响费是由开发商付给政府，作为发出建筑准许的条件。最后分析说明这些收费最终由谁支付？A 开发商 贷款人 纳税人 购买者 10、房地产开发有一系列的阶段。第一阶段是：A 规划 取得 建设 D. 财产管理 三、