第一季度东莞房地产市场精编.doc

2008年4月东莞房地产市场研究报告以及三期销售分析 目录  TOC \* MERGEFORMAT 一、08年四月东莞楼市房地产市场变化  PAGEREF _Toc198108442 \h 2 1、4月新增商品房供应量比3月上升  PAGEREF _Toc198108443 \h 2 2、4月总体成交量比3月下降  PAGEREF _Toc198108444 \h 2 3、4月房价比3月上升，均价是6647元/㎡  PAGEREF _Toc198108445 \h 3 4、4月“团购“浪潮笼罩整个东莞房地产市场  PAGEREF _Toc198108446 \h 4 5、城区主流洋房均价5500元/㎡比较合理  PAGEREF _Toc198108447 \h 4 6、目前，开发商认为价格调整已基本到位  PAGEREF _Toc198108448 \h 5 二、08年第一季度东莞房地产市场总结  PAGEREF _Toc198108449 \h 5 三、“五一”小黄金周东莞楼市分析  PAGEREF _Toc198108450 \h 6 1、各大楼盘推“特价单位”进行促销  PAGEREF _Toc198108451 \h 6 2、成交量增加，楼市回暖  PAGEREF _Toc198108452 \h 6 3、观望气氛仍将会持续  PAGEREF _Toc198108453 \h 7 四、东莞购房者心态的变化  PAGEREF _Toc198108454 \h 7 五、竞争对手的市场调研分析（中惠和富盈）  PAGEREF _Toc198108455 \h 8 1、富盈山水华府  PAGEREF _Toc198108456 \h 8 2、中惠香樟绿洲  PAGEREF _Toc198108457 \h 9 六、三期剩余单位的销售分析  PAGEREF _Toc198108458 \h 9 1、销售前的准备  PAGEREF _Toc198108459 \h 9 2、三期开盘有其他方面的优势  PAGEREF _Toc198108460 \h 11 3、三期的营销策划建议  PAGEREF _Toc198108461 \h 12  一、08年四月东莞楼市房地产市场变化 1、4月新增商品房供应量比3月上升 4月，由于最近几个月东莞楼盘价格不断下调，楼市逐渐升温，市场买方观望气氛被打破。加上邻近“五一”假期，各大发展商纷纷推盘，共25个楼盘项目新增供应，较3月份有大幅回升。08年4月总供应面积为74.51万㎡，比3月增加71.6％，楼市再度成为关注焦点。在价格不断的下调的情况下，楼市观望情绪有所减弱，而且临近“五一”传统销售???季，开发商开始加大推盘的力度。 2、4月总体成交量比3月下降 2008年4月东莞楼市成交量较上月轻微下降，商品房销售总面积为29.37万㎡，环比下降7.41％，同比下降35.97％，2008年4月东莞楼市成交出现低开高走情况，4月上半月的日去货量为0.79㎡；而进入下半月则为1.03万㎡，上涨幅度为30.82％。但由于整体成交量不高，因此不能拉高4月成交数据。预计5月楼盘促销月，成交量将会有一定上升。 3、4月房价比3月上升，均价是6647元/㎡ 2008年4月东莞市商品房均价6647元/㎡，比上月环比上升6.2%。住宅市场短期表现出价升量跌的状况，成交量的下跌还是受市场不景气的影响，较早推出的楼盘成交量依然比较低迷，部分新上市楼盘使短期成交量集中，4 月份优质楼盘上市供应的结构性变化，其中包括尚书银座、锦绣山河、万科高尔夫七期等优质楼盘的成交，带动总体价格的上升。4月份共有145个楼盘成交，住宅价格在6000元/㎡以上成交面积占32%，6000元/㎡以下占68%。 镇区的商品房均价是6187元/㎡，樟木头镇的商品房价格大约在6000元/㎡。4月，由于中惠香樟绿洲促销，樟木头镇成交量增加，但价格比较稳定。 2008年4月各镇区房价情况 4月份东莞各镇区的楼市均价 4、4月“团购“浪潮笼罩整个东莞房地产市场 4月中旬，以搜房网为主体的媒介力量发力东莞楼市，推出“超级团购“活动，形成“团购”的浪潮。三、四百人的团购房客户，浩浩荡荡直抵各跳水楼盘，各个跳水楼盘也是使出浑身解数，为求快快售出手中房，陆续推出折上折、超低价、一口价的优惠方式。接着，更多的发展商加入到降价的行列。 4月19日、20日，称为东莞最高端楼盘“天骄峰景”进行7折团购优惠。高端项目都放下了身段，无疑给更多消费者以“还要降价”的想象。 4月的开发商促销显示，大部分