担保法律实务-研究资料.ppt

抵押担保法律实务;;物权概述;物权;抵押担保法律问题;抵押物;不可以抵押的财产;;;;建设用地使用权;半成品;房地产抵押; （5）但城市房地产抵押合同签订后，该抵押权不及于土地上新增的建筑物。《物权法》第200条、《担保法》第55条第1款。“建设用地使用权抵押后新增的建筑物不属于抵押物，但是在实现时应当一并处分，新增建筑物所得的价款不能由抵押权人优先受偿。” （6）乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押，以其厂房抵押的，亦自然及于占有范围内的建设用地使用权。《物权法》第201条：“以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。 ;2.关于建设用地使用权与建筑物分别抵押的效力问题; （3）实践中的操作和法律风险的规避 ①由于房地分别抵押并登记一般认定为有效。因此，在抵押贷款中只 抵押登记其中一项（如房产）则有可能抵押人又将其中另一项（如地产） 抵押给善意第三人，导致权利冲突和抵押权实现的困难，增加了金融风险。 ②在抵押合同中可约定房地同时抵押，房产证、土地证存放于贷款人 或者担保人处，至于房地其中一项不登记就不作明确约定。另外，在“两 证”存放于贷款人处，还要防止“恶意”借款人以权利证书遗失为由向登记机 关申请公告作废，然后重新补办权利证书，再转让或用于抵押登记借款。 或者以假证欺骗善意第三人，用于抵押登记借款。这两种情况就会导致善 意第三人的抵押登记合法，给贷款人的抵押权实现带来不利。 ③因此，在抵押贷款时，应首先考虑房地其中一项的抵押物价值已能 足额清偿债权，即使是另一项被他人用作抵押，也能够完整地收回本息， 才不会损害到贷款人的利益。如果房地其中一项的价值不足以清偿贷款本 息，应将两项一并抵押登记 ，才能防范风险的发生。;;土地使用权抵押;漫画说明什么问题; 4.土地使用权抵押 （1）法律依据：根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条 ：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押： ① 土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人； ②领有国有土地使用证； ③具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明； ④依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金?或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。” （2）几种需要注意的情形 ： 第一种情形：未建有地上建筑物的划拨土地使用权的抵押。 ; 根据相关法律法规，以划拨土地使用权抵押的，必须具有地上建筑物、其他附着物的合法的产权证明。由于尚未建有地上建筑物的划拨土地使用权抵押不符合上述法规规章的要求，存在抵押无效的法律风险，在信贷业务中不宜接收此种抵押担保。 第二种情形：企业改制中国家作价入股的划拨土地使用权的 抵押。在办理国家作价入股的原划拨土地使用权抵押时， 应注意以下问题: 一是确认企业改制时以划拨土地使用 权作价入股符合法律法规的相关要求， 如履行必要的审批 程序；二是要求企业根据法律法规办理土地变更登记手续，并提供国有土地使用权证。对于企业办理完土地变更 登记并能够提供国有出让土地使用权证的， 可按照关于出让土地使用权的管理规定办理抵押。 第三种情形：外商投资企业的场地使用权抵押。外商企业在取得场地使用权时没有缴纳出让金，只需要缴纳很低的场 地使用费。外资企业在经营期内未经批准，其土地使用权不得转让。因此，在接受外商投资企业以场地使用权抵押时，必须经过有关部门批准，并按照划拨土地使用权性质来确认场地使用权的抵押价值。; 第四种情况：该国有土地使用权是划拨方式取得的，已经办理抵押手续。最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》（法释[2003]6号）第二条规定，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十条和《中华人民共和国担保法》第五十六条的规定，抵押权人员有在以抵押标的物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后，对剩余部分方可享有优先受偿权。 最高人民法院《关于转发国土资源部〈关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知〉的通知》（法明传[2004]22号）和《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》（国土