木渎地块调研.docVIP

 PAGE - 5 - 苏地2010-B-51号地块 （一）基本参数 地块位置面积 (㎡)用途出让 年限规划技术指标起报价 （元/㎡）建筑面积 (平方米)楼面单价 (元/㎡)容积率建筑密度绿地率吴中区木渎镇苏福路北侧\珠江路西侧34324.7商服用地40≤3.0≤50%≥20%9272102974.13039.7（二）地块形状 （三）地块方位示意及周边环境 地块实景照片 地块实景照片 苏福路实景照片 （四）重点项目调查 悠尚生活广场 一 简介： 现代建筑造型，集商务办公、商务居住、时尚休闲购物于一体，悠尚生活广场，位于凯马广场中心区域，北接苏州高新区、东接吴中经济带，西临太湖风景区，为复合性商业街区，集商务办公、商务居住、时尚休闲购物于一体，融合休闲、购物、餐饮、娱乐、商务功能，目前区域的商业氛围浓厚。 附近高端休闲场所较多，发展潜力较大，悠尚生活广场区位优势明显，其一、太湖旅游度假经济、木渎古镇旅游经济以及凯马广场汽车文化经济联动影响，带来人气的同时带来商业发展，投资具备前景。 位居凯马广场核心区域，项目周围苏福路、长江路、珠江路三大城市干道汇聚，周围全是汽车城包围。 注：项目照片 注：项目区位图 二 项目基本数据： 物业类型：普通住宅售 楼处地址：苏州市木渎中山东路中澳会展... 建筑类别：多层,高层 规划总面积：16023平米 规划户数：348 户 产权年限：40年容积率：2 开发商： 苏州凯美房地产开发有限公司 绿化率：20% 车位数：164个 商铺：均价1.6万/平米左右（已售完） 面积：120平米三层 公寓：1.1万/平米（精装） 面积：40-50平米 珠江新城 一 简介： 由两幢10层的小高层组成，还配有8243平的地下车库，1层为商铺，2-10层为酒店式公寓，珠江新城位居凯马广场核心区域，周围苏福路、长江路、珠江路三大城市干道汇聚，南环高架西延即将与珠江新城无缝对接。 户型均全南朝向，采光较好。位居凯马广场核心区域，45平米的酒店式公寓，4.95米挑高，所有产品均采用全南户型，没有朝北户型，最大程度保证采光通风。 注：项目照片 注：项目区位图 二 项目基本数据 物业类型：商住两用 建筑类别：多层 规划总面积：14185平米 装修情况：毛坯 建筑面积：37017平米 规划户数：556 户 开发商： 苏州信德房地产开发有限公司 车位数：175个 商铺：均价2.3万/平米左右 面积：30-300平米单层，层高4.8米进深9米，得房率98%，无公摊面积 公寓：8700/平米-9300/平米，挑高4.95米，毛坯。 面积：44-48平米 （五）项目规划方案及主要技术指标 按照建筑规划要求，项目初步定位为3层的裙楼,并有2栋塔楼的产品定位 按照上述定位进行经济指标概算: 地价（按基础起拍价计算）：3.18亿元，签约时付50%即1.59亿元，剩余要求2011年3月7日前付清。契税0.1亿元。即土地成本在3.28亿元左右。 建安成本：按容积率计算，项目总建筑面积可达102975㎡,其中，商业建筑面积占50%为51487.5㎡，塔楼建筑面积为51487.5㎡，按商业建筑建安成本3000元/㎡算（并考虑到需建设一部分地下停车场及人防），建安成本约需投入约3.09亿元以上。 总销售额：按建筑面积102975平方估算，商业部分三层裙楼销售价格为：51487.5㎡*16000元/㎡（均价）=约8.24亿元；办公部分（平层3.2米）销售总价为：51487.5*8000元/㎡=约4.15亿元。总销可达到约12.4亿元。 税收按总销的12%估算，则约需1.45亿元。 毛利润：12.4-（3.28+3.09+1.45）=4.58亿元，开发及销售周期约需时2-3年。 （六）建议 木渎汽车城位于苏州西南的中心位置，中有城市干线苏福路、长江路、宝带路穿过，距苏州市区15分钟，距苏州工业园区20分钟。是苏州最主要汽车销售及零配件集散中心。 周边配套齐全，周边配套齐全：学校有：中小学、木渎实验小学、新区一中