人名币升值对房地产的影响探析.doc

巢湖学院2015《国际金融调研报告》  PAGE \* MERGEFORMAT 14 人民币升值对房地产的影响 摘 要 人民币出其不意地小幅升值后,房地产市场并没有如预想反响强烈,但大量国际游资豪赌人民币进一步升值的风险仍然存在。为保障民族房地产业的健康发展,我们应推进汇率制度的稳步改革、加强外资监管和引导合理预期。 2005年7月21日19时,美元对人民币交易价格调整为1美元兑8.11元人民币,我国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。至此,争论不休的人民币升值问题终于以人民币的出其不意的升值暂且告一段落,但业界关于房价会因此大起大落甚至引发楼市泡沫的担忧却丝毫不减。如今,汇制改革已过大半年,人民币升值也已逼近0.3%的上限,房地产市场反应相对平稳。究竟人民币升值会给房地产业带来什么影响,本组认为应该放在宏观经济环境中来考虑。 关键词：人民币升值；房地产；影响 调查目的 通过调查中国加入WTO后十年来人民币汇率变动对我国房地产行业的影响，研究人民币升值如何影响房地产行业整体发展模式和方向，针对调查报告作出分析并对房地产行业的发展提出对策和建议。 1.1人民币升值环境下中国房地产发展现状 20多年来，中国的外汇储备一直在增长。自2005年7月，我国对人民币汇率形成机制进行改革以来，人民币兑美元累计升值已经接近5％，人民币升值将足预期趋势。不断增长的国内投资资金和不断涌人的境外投资资金，在人民币升值预期下纷纷挤向房地产市场。这些投资资金比重平均已超过40％，成为推动房地产发展的重要因素。境外资金通过直接购买房产、进行项目合作、直接参股房地产公司等方式，集中投资首都经济罔和长江三角洲等区域。同时在国内，一些大巾城市也相继出现一批炒房族，有人购买多套住房，从中进行炒作。 1.2人民币升值环境下面临的突出问题 1. 境外、境内资金参与房地产炒作，房地产价格就会增长过快。 在中国经济快速增长、国内房价上涨、人民币升值等预期背景下，一些境外资金被大规模吸引进入到国内热点地区的房地产领域。据央行有关部门调查统计，2004年1月至11月，境外资金流入上海房地产市场的总量超222亿元，较往年增长13．5％，其中用于房地产开发的约150亿元，占全年房地产开发总额的12．8％；用于购房的外资约70亿元。这些数据表明，外资正以越来越大的规模和越来越快的速度进入房地产市场，境外资金购房集中于高价位商品房。 2． 各地炒房族借机投资房地产，使房地产业迅猛发展。2002年7月开始实行的土地招标， 起到了推动房价抬高增长的作用。因为经营城市土地的概念，政府从土地开发成本中谋求到额外的城市发展财力。这种财力助推了政府基础建设和城市化进程的速度，创造了大量的强制性消费需要。各地炒房族炒作间接带动了土地拍卖价格的高涨，但T薪购房者和银行却带来了负面影响，冈为房价的虚高，极易形成房地产市场沫，一有风吹草动，就有町能导致房价急剧下降，加大了还贷风险，给经济、金融带来不利影响。另外，开发商同积土地，合谋抬高房价，牟取暴利。同时，房地产市场是一种极度缺乏的竞争性市场，开发商合谋楼巾高价位就是例证。显然，价格合谋是我罔住宅市场的典型特征，是促使住宅价格飙升的重要原因 南r开发商囤积土地，合谋楼市高价位，使开发商在近几年获得高额垄断利润。在很多城市里，房地产价格已经严重偏离边际成本，开发商的投资收益非常高，据权威人士估算，开发商总资本的收益率平均在20％以L 。 3． 房地产贷款超常增长，金融风险孕育而生。房地产投资资金来源中，银行贷款一般占到60％左右，这是房地产业发展的一个显著特点。据世行数据显示， 在2005年1～2月份，用于房地产开发的银行信贷占到了贷款增长的50％左右，大型国有商业银行中与房地产相关的贷款也占到了贷款总额度的20％一30％。在房地产资金链中，商业银行通过各种贷款的形式参与丫房地产开发的全过程，直接或间接地承受了房地产市场运行中的市场风险和信用风险。从目前的情况看，如果房地产形成经济泡沫，那么，一旦泡沫破灭，最终的风险将主要?银行来承担。 4． 房地产供需失衡，供应结构不合理。我围自取消福利分房政策以来，随着城市化的发展，居民对住房的需求客观上也日趋旺盛，人民币升值导致物价变得更便宜，用于购买住房的可支配收入增加，购房能力的提高导致需求增加。与此同时，我国长期的利率僵化导致利率极低，再加上我国股市长期低迷，基金亏损的情况下投资者找不到其他保值增 值的渠道，自然就会把目光转向房地产 因此，房地产需求不断增加。 但近几年米，政府为拥J制房地产需求，自2003年以来，台『一系列政策抑制房地产的供给，导致新竣工住宅增速下降，供给有限，需求增长，房地产需求失衡．．近两年来，在一