酒店公寓投资受欢迎.doc

 HYPERLINK /new/NewsWindow/2005/10/1011.htm \t _blank 酒店公寓居住投资价值高世界受欢迎 目 录 　　第一部分　中美等各国狂建酒店公寓自住投资者狂捧酒店公寓　　　　第一节　全球大兴酒店公寓　　　　第二节　酒店公寓成为投资回报最高的住宅项目　　　　第三节　经营模式比价格重要　　第二部分　中美酒店公寓的区别　　　　第一节　内涵区别　　　　第二节　配套区别　　　　第三节　开发理念区别　　　　第四节　经营模式区别　　　　第五节　经营态度区别　　　　第六节　酒店管理品牌有别　　　　第七节　开发成本区别　　　　第八节　投资回报区别　　　　第九节　消费观点区别　　第三部分 从在售御林看酒店公寓前景　　　　第一节 御林酒店公寓模式统析　　　　第二节 从御林看酒店公寓须改进的地方　　第四部分　附：酒店公寓兴起回顾 第一部分　中美等各国狂建酒店公寓　自住投资者狂捧酒店公寓●第一节 全球大兴酒店公寓【美开发商、品牌酒店因酒店公寓而“疯狂”】　　酒店公寓——condo-hotel这类物业在拉丁美洲、欧洲很普遍，尤其在美国。美国政府上世纪70年代甚至对酒店公寓减免所得税，酒店公寓之所以能在美国能疯狂发展，由此可见一斑。直到1986年，税费改革法案方免除酒店公寓在税收上的优惠。如今，美国从开发商到名牌的酒店经营商再到投资商纷纷介入酒店公寓物业，豪华连锁酒店——希尔顿（Hilton）、仕达屋（Starwood）、四季、万豪（Marriott）、里兹-卡尔顿（Ritz-Carlton）目前已经介入这股新鲜的酒店业和房地产业嫁接的流行趋势中，连传统上不参与住宅项目的豪华酒店品牌也开始进军酒店公寓物业，如凯悦酒店（Hyatt）旗下的君悦酒店(Grand Hyatt)、文华东方酒店（Mandarin Oriental）、希尔顿旗下的康拉德酒店（Conra）。里兹.卡尔顿（Ritz-Carlton）负责人甚至称：由于酒店公寓盈利能力比传统酒店更有盈利能力，所以公司将不再管理没有加入住宅部分的酒店，也就是说，今后只出任酒店公寓的经营管理。酒店公寓，在美国上演着一场疯狂秀，而且将继续秀下去。公寓也疯狂，这可能是前人所未料到的。　　另一方面，美国各个开发公司纷纷与品牌酒店合作，一致努力打造酒店公寓；同时，各品牌酒店也积极介入和寻找正在开发的房地产项目，希望发展商开发酒店公寓，并且积极改造成形的地产项目和酒店，将其塑造成为酒店公寓。比如：　　●仕达屋（Starwood）正与全球顶极开发商合作，希望将他所有的ST.Regis传统酒店都加入公寓部分，改建成酒店公寓；　　●旧金山Kimpton酒店动作更快，展开了与菲勒(Falor)公司的合作，将其位于迈阿密Coconut Grove（到达迈阿密国际机场方便。酒店精巧带有欧洲风格。很多房间有阳台能够观赏到海湾的景色）的Mayfair酒店（传统酒店）转换为酒店公寓。　　●Falor公司在佛罗里达州南部和芝加哥等拥有和经营着11家酒店公寓混合体项目，近期更是购置了芝加哥71酒店，将转换其为品牌酒店公寓。一边还在洛杉矶、波士顿、纽约寻找和收购其他传统酒店，希望将其转换为品牌公寓酒店。　　【美投资商积极投资酒店公寓】　　“酒店公寓这一混合体概念确实是今天的热门话题，所有主要的投资者和酒店级团都在关注酒店公寓这种模式，观察市场上转型和新建的酒店公寓动态，看看这一概念是否适合他们的投资计划。”史密斯旅游市场研究公司（Smith Travel Research）——美国主要的酒店业市场研究公司有关发言人的一番话又将投资者对酒店公寓的热衷之情生动表达出来。【中国酒店公寓开发方兴未艾】　　而在中国，酒店公寓（中国人普遍称谓“酒店式公寓”）这个概念于上世纪末开始疯狂蔓延，至今，上海、北京、深圳等城市酒店公寓遍及城市角落。“到目前，上海建成并基本投入使用的酒店式公寓项目有80余个，总建筑面积在200万平方米以上，主要分布区域是浦东、长宁、虹口、黄浦、静安、卢湾。据统计，2004年推出的19个小户型物业中，有13个是酒店式公寓，均价基本保持在每平方米16000元以上。”而深圳，笔者初步统计，号称酒店公寓的项目25个左右，主要分布在罗湖、盐田、福田，关外宝安区有个白金酒店（已售）、龙岗有个御林.高尔夫酒店寓所（正在vip登记中）。深圳酒店公寓方兴未艾，新建的项目尤其是罗湖的小户型项目，动则打上酒店式服务这个概念，煞是有模有样。　　●第二节 酒店公寓成为投资回报最高的住宅项目　　没有消费者支持，新型物业不可能火爆。以上所说的发展商、品牌酒店、投资商热衷酒店公寓的关键原因的市场认可酒店公寓，消费者追捧酒店公寓，因为酒店公寓普遍可以让消费者获得