2008年上半年重庆楼市发展情况深度分析.doc

2008年上半年重庆楼市发展情况深度分析 中国指数研究院西南分院发布的《2008年上半年重庆房地产市场分析报告》(下称《报告》)显示： 　　2008年1-6月我市主城区商品房成交均价4132元/平方米，与去年同期相比每平方米上涨了1083元，上涨幅度为35.53%。 　　中国指数研究院西南分院相关分析人士表示，自2007年6月开始，在全国房价普涨的情况下，重庆在试验区利好因素刺激下，城市价值预期看好。去年第三季度市场需求剧增，投资性购房、恐慌性购房拉动房价的大幅增长。不过，随着2007年10月来相关银根紧缩、抑制投资性购房等宏观调控政策的出台，市场需求逐步回归理性，但房价仍在高位运行。 　　月度房价走势平稳 　　据统计，从2008年上半年各月商品房成交均价来看，走势相对平稳。虽然上半年市场观望情绪较为浓厚，成交量同比有较大程度下降，但商品房成交价格仍在高位运行。 　　上述分析人士称，各月成交均价在4100元上下波动，2月成交价格最低为4060元/平方米，6月成交均价最高为4242元/平方米，主要在一些高档楼盘带动下继续走高。 　　从2007-2008年上半年各月成交均价对比来看，3月、4月成交均价同比增幅最大，分别为41.19%、41.11%；其次是1月、5月、6月，上涨幅度集中在33%-35%之间，2月成交均价增长幅度相对较少为29.19%。 　　北部新区均价最高 　　从2008年上半年区域成交均价来看，北部新区作为我市的富人区，房价一直领军重庆楼市。《报告》显示，上半年北部新区房屋成交均价5008元/平方米，是主城11区中唯一超过5000元/平方米的区域；其次是江北区，成交均价4931元/平方米；巴南区成交均价最低为2755元/平方米。 　　中国指数研究院西南分院相关分析人士表示，从2007-2008年上半年区域成交均价对比来看，江北区上涨幅度最大，同比增长55.51%；九龙坡区上涨幅度最低，为11.60%。 　　房价出现回落可能性大 　　对我市房地产后市的预测，中国指数研究院西南分院与部分业内人士和政府部门的量升价稳的结果不同。该院认为，重庆房价还有一定的回落空间。 　　该院相关人士表示，从上半年主城区各月商品房成交价格来看，仍在高位运行，尤其是6月成交价格更达到高峰4242元/平方米。2007年主城区商品住宅成交均价为3241元/平方米，同比涨幅达20.34%。作为重庆市场来说，虽然房价相对其它城市较低，但也没有理由上涨20%，面临需求的减少而价格不做相应调整，盘整期的重庆房地产市场价格应该理性回归，在观望状态下挤压出楼市泡沫。 　　目前，房价的投机属性基本丧失，贷款利率基本在8%左右，如果不能保证房价每年10%的增长，基本就没有什么收益可言。所以，目前很多投机客均已离场，而随着需求不足、成交低迷的市场环境持续，房地产企业将面临越来越大资金困局影响，房地产企业通过打折促销，加速资金回笼将是必然选择，房价出现回落可能性加大。 　　同时，我市今年规定控制单宗土地供给规模，同时土地出让楼面单价控制在房价的三分之一以下。上半年主城区成交商品房土地楼面地价为1070元/平方米，如果按次计算，主城区房价3210元/平方米，而2008年重庆主城区商品房成交均价4132元/平方米，如果从政策层面上看按此标准重庆房价还有很大回落空间。 　　供求 　　主城区商品房预售面积 同比减1成多 　　受今年银根紧缩、市场观望气氛浓厚、房地产开发企业市场信心不足等因素的影响，上半年商品房入市量出现一定幅度的减少。 　　统计显示，上半年重庆主城区商品房批准预售面积947.10万平方米，较去年同期减少了117.33万平方米，同比减幅为11.02%。其中商品住宅批准预售面积831.85万平方米，较去年同期减少了79.54万平方米，同比减幅为8.73%。 　　上半年商品房批准预售面积区域分布看，批准预售面积超100万平方米的有五个区域，渝北区、江北区、南岸区、北部新区和九龙坡区，但主要集中在三北一南区域，批准预售面积占总量62.79%。 　　商品房成交套数同比下降近2成 　　《报告》统计表明，今年1-6月主城区商品房成交61629套，较去年同期减少18.02%；成交面积589.77万平方米，较去年同期减少20.33%。 　　中国指数研究院西南分院相关人士分析认为，2008上半年股市大挫、CPI居高不下、投资性购房受到抑制、去年消费透支等多重因素导致市场观望气氛浓厚、市场需求不旺。 　　5月份商品房成交量最高 　　从上半年各月成交量分布来看，5月份在房交会的推动下，成交面积位居首位，成交134.36万平方米，占总成交量22.78%；2月因春节长假成交量最低，为59.55万平方米，所占比重为10.10%。 　　总体上看，2-6月商品房的成交量同比均低于去年。