土地供给价格弹性、预期与房价波动分析.doc

[标签:标题] 2016 PAGE20 / NUMPAGES20 感谢观看本文谢谢 土地供给价格弹性、预期与房价波动分析 摘要：本文利用我国2004-2012年35个大中城市面板数据和2SLS估计方法，对35个大中城市的土地供给存量弹性及土地供给流量弹性进行估算，考察土地供给弹性与房价波动之间的关系。研究发现：我国土地供给价格弹性在城市之间表现出巨大差异，东部地区的土地供给存量弹性及土地供给流量弹性均低于中西部地区；土地供给存量弹性对于房价波动没有显著影响，提高土地供给流量弹性可以显著降低房价的波动幅度；在土地供给流量弹性低的城市，预期对房价的推动作用更大。 中国论文网 /2/view-7370039.htm 　　关键词：土地供给；价格弹性；预期；房价 　　中图分类号：F061文献标识码：A 　　一、引言 　　我国住房市场化改革以来，房价在伴随经济增长而上升的同时还表现出剧烈波动。特别是伴随着我国房价收入比的进一步增大，加大了我国宏观经济运行的风险。 　　对于房价波动的影响因素，主流文献主要从需求方面、供给方面和房价泡沫三个角度入手研究。需求方面的影响因素主要包括：收入、人口和利率等。其中，关于收入对房价的影响，学界得出了比较一致的结论：收入的变化确实可以解释各城市的住宅价格的上升，在各个国家的实证检验中均表现一致[1-3]。人口因素对于房价的影响则在不同国家或者不同的时间样本下具有不一致的表现。关于利率对房价的影响，周京奎通过对中国4个直辖市的住宅价格与货币政策的分析，发现住宅价格的上涨与宽松的货币政策有紧密的联系[4]。况伟大认为利率是影响房价的一个重要因素[5]。梁云芳等结合省级面板数据，发现实际利率显著地影响了房价波动，但是在各地区之间差异不大，并且作用较小[6]。 　　与住房市场的需求面的研究相比，学者对供给因素的研究开始的较晚，关注的焦点为土地供应管制对房价的影响。Peng和Wheaton通过对香港的房地产市场的研究，发现土地供应量的减少确实显著地提高了房价，但是并没有影响住房面积的供应量[7]。郑娟尔结合中国省级面板数据，发现一年前的土地供应量对房屋供应量的影响为正，对房价的影响为负，但是土地供应量对房价的影响程度非常小[8]。土地供给不足是我国房价高企的重要原因，增加土地供应量可以显著降低房价[9]。Malpezzi和Wachter认为住房的供给显著影响了房价的波动，当供给缺乏弹性时，预期将会对住房市场有巨大影响[10]。Glaeser等在不同的供给条件下模型化了房屋价格对基本面因素的背离，认为更具弹性的住房供给会降低泡沫水平，缩短房价回调的周期[11]。 　　很多学者发现基本面的因素对房价的解释作用有限，还有一部分的房价不能被基本面因素所解释，即房价泡沫。预期是解释房价泡沫的一个重要的视角。由于房屋除了居住属性以外，还具有投资属性的特点，投资者基于预期的投机行为可能导致房地产泡沫[12]。吕江林认为我国城市居民合理的房价收入比上限应当在438-678倍之间，部分一线城市泡沫水平惊人[13]。陈国进和刘金娥认为目前我国房地产市场的高度发展还未对实体经济造成实际的冲击，但是房价泡沫水平的进一步膨胀可能会通过多种传导机制影响实体经济[14]。Wang和Zhang发现中国东部的一些沿海城市住房价格实际增长水平严重偏离了基本面因素的预测[15]。刘洪玉对我国35个大中城市的房价泡沫水平进行度量，认为住房供给弹性、金融支持力度是造成泡沫水平城市间差异的重要因素[16]。 　　关于土地供给弹性的估计，国内学者还没有进行深入的研究。学者们主要关注的是政府土地出让行为的经济学分析。政府的土地出让行为可以通过土地供给弹性、土地供给量、容积率等来反映[17]。刘洪玉对土地供给弹性的影响因素进行的探讨认为，住房价格、交易量波动及政府对土地出让金的依赖程度是影响土地供给弹性的主要因素[18]。 　　综上所述，收入、人口、利率及土地供应都是影响房价水平的重要因素，我国部分城市的房价水平存在着巨大泡沫。本文主要从土地供给弹性的角度来解释房价波动及房价泡沫。 　　二、房价波动差异典型事实 　　自2004年以来，我国各地区的房价都出现了不同程度的上升，35个大中城市的年平均增长率达到了10%以上，北京、上海和深圳这样的城市年平均增长率更是达到了15%-20%，而西宁、石家庄和重庆的年均增长率为7%左右。说明在我国城市之间、地区之间出现了价格分化的情况，房价波动在典型城市之间存在着显著差异。 　　为了反映城市间房价波动差异，我们将城市做了两种分类。首先，根据2004-2012年的城市平均房价将城市分为10等分，分别列出了10分位以下的城市平均价格走势，90分位以上的城市平均价格走势及所有城市2004