北京购物中心凸显管理软肋.docVIP

北京购物中心凸显管理软肋 随着今年北京大型购物中心的集中放量，关于北京购物中心供过于求的说法正越来越响。但刚刚在京成立中国办事处的国际购物中心协会中国区代表许有为却表示“北京的购物中心并不存在过剩”，而这一说法也得到了购物中心经营者的普遍认同。业内人士认为，北京购物中心最缺失的不是大品牌，而是规范化管理。 　　经营太落后数量未饱和 　　许有为告诉记者，北京目前的购物中心数量还远远没有达到饱和的程度，这也是国际购物中心协会选择在北京成立中国办事处的主要原因。 　　许有为表示，目前中国奢侈品市场的增长速度居全球之首，预计到2015年，中国奢侈品市场份额将占全球市场的29%，中国将超过日本成为第一大奢侈品消费国，而购物中心是未来的发展趋势，市场需求巨大。虽然从数量上看，未来3至5年内，北京购物中心的总供应量确实显得供大于求，但随着经济的发展，这些购物中心将被市场逐渐消化。目前出现的商业面积空置现象主要是因为购物中心定位不准以及经营不符合需求，以至于招商及后期经营受困，使购物中心租金收益遇到问题，而相关管理人员匮乏是制约购物中心发展的首要原因。 　　而“数量不多”的说法，在购物中心的经营者那里也得到了赞同。金源新燕莎MALL副总经理徐静涛表示，北京购物中心从整体上看并不过剩，还远不及百货的数量和规模，但区域结构布局不够合理，一些大型的购物中心特别集中，竞争也很激烈。至于购物中心管理定位上的问题，徐静涛认为主要是上游资源不足，品牌引进同质化严重，在差异化竞争策略上亟须提升，应该为顾客提供更多人性化服务。 　　新中关购物中心总经理王海认为，北京乃至整个中国的购物中心都还处在起步期，北京的购物中心并不过剩，现在存在的主要是经营管理的问题，比如定位上应该充分考虑区域内的实际消费水平，一旦选择了自己的定位就要坚持下去。在管理方面特别要重视资信、信用的管理，而这恰恰是眼下大多数购物中心的软肋。 　　零售商短板靠调整缝合 　　对于如雨后春笋般匆匆亮相的购物中心来说，同质和调整可谓是永恒的话题。按照许有为的说法，一些大城市商业地产发展过快，配套确实跟不上去，经营管理、人才缺乏其实是大部分购物中心都存在的问题。由于国内零售资源有限，大型购物中心在开发过程中零售供应商不足，因此出现购物中心品牌雷同的情况，这种现象在北京乃至全国都很普遍。但现在国内每年都要增加大量自有品牌，而国际上越来越多的品牌都看好中国，因此随着时间的推移，零售商这块短板会慢慢得到补充。 　　徐静涛告诉记者，自2004年开业以来，金源新燕莎MALL也遇到了许多问题，其品牌就经常进行组合调整，原来是以品牌为主的品牌店分散布局，已经被调整为以品类为主的品牌集中布局，形成了自己独具优势的珠宝饰品区、国际名品区、家居用品区、运动休闲区、儿童体验区。据了解，从开业到现在，金源新燕莎已经有30%的品牌为配合整体布局进行了置换，目前金源新燕莎MALL已基本达到盈亏平衡，两大主力店之一的贵友大厦已实现微量盈利。 　　大品牌未必是救命稻草 　　尽管扎堆开业的购物中心多数都定位“高端”，但大品牌和高消费并不是带火购物中心的灵丹妙药。用王海的话来说，购物中心的定位应该考虑到区域内的实际消费水平，而不是一味求高，匆忙引进国际大品牌。目前，国外购物中心实行的大多是定制化的形式，一些定制的大品牌在购物中心占有很大的比例，这些品牌就是购物中心重要的特色，而国内购物中心刚刚起步，尚不具备这样的条件。 　　目前看来，京城消费者对价格的敏感还是高于对品牌的追逐，以购物中心集中开业的CBD一带购物中心为例，位于万达广场的新世界百货远远没有崇文门新世界的人气，一街之隔的新光三越虽然聚集了世界名品，但目前最火爆的依旧是餐饮门店，而光华路的世贸天阶虽然电子天幕引来很多人散步观光，但新开业的高档商品专柜前却没有什么人气。 　　商报链接 　　国际购物中心协会（ICSC）对购物中心的定义为：由开发商规划、建设、统一管理的商业设施，拥有大型主力店、多元化的商业街和宽广的停车场，能满足消费者的购物需求和日常活动。 　　依据国际购物中心的分类，大型购物中心共分为邻里型购物中心、社区型购物中心、区域型购物中心、超区域型购物中心、时装精品购物中心、大型量贩购物中心、主题与节庆购物中心以及工厂直销购物中心8种类型。 　　这8种购物中心共同的特点是：有一致而整体的建筑设施规划、完整的交通道路系统、足够的停车空间、多元性商店业种与服务、统一的经营策略???店面管理、独立个性的购物环境。就整体而言，密闭式购物区（MALL）通常是购物中心的主体，采用密封式设计，并且将店面两两相对的每条商街衔接，以中央温度调节系统的消费购物通道加以连接，形成四时四季都很舒适的购物环境。