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辽海商铺推广计划书 区域商铺销售分析 一、热销户型 鲅鱼圈、熊岳目有几种种类型的商铺销售比较好。 面积较少在20—40㎡的商铺 热销售原因：主要是面积小总销售金额不大，投资门槛低易于日后的租赁，适合各类型商铺投资者。 面积在50—100㎡门开间大纵深践的双门面商铺 这类型的商铺虽然无论是总价及单价都比较高，但由于铺型方正布局合理没有浪费面积利用率高，而且双门面可分可合投资回报高。 （2）面积在100——200平，高7米以上成规则长方型 热销原因：这类型商铺由于楼层高可内置两层不会受到高度的制约，楼下做店面楼上作办工用，适合自用型商家经营要求。 辽海商业街户型总类属于那种？？ 二、商铺滞销因素 两方面进行思考： 如果说销售房子是卖给客户一种生活方式一个生活理念 ，那么销售商铺就是销售给客户一种利益，假如这种说法是对的话，那么辽海商业街滞销原因是我们并未找到让客户感觉购买本项目商铺会获利的冲动感觉。 如果说没有卖不出的产品，只有卖不出的价格是正确的话，那么我们的产品确实是超出市场价了。 思考的其他因素： 定位是否准确：辽海商业街（辽海美食广场） 2、宣传不足推广不力：只知辽海中盐新城，不知辽海商业街 3、周边环境：高速铁路尚未通车，周边的部分政府机关尚未搬迁，居民生活环境尚未完善，人口不集中，人流不稠密。 三、剩余商铺情况分析： 面积范围个数总面积总金额（万）均价内街商铺1998800临街商铺2898800合计剩余商铺统计（统计至2011年8月15日） 小结： 在售的商铺基本分析铺号建筑 面积套内 面积一口价售销部的打折权限 （多少折）折后 单价客户反馈 存在问题199门面、立柱、媒气管、电线、是否有曲折位、停车场、台阶、价格；对未来出租、投资或者自营店铺选用何种经营的担心等等289 下一步销售推广部署 （依照目前“辽海美食街”的定位开展推广销售） 一、辽海商铺销售力提纯 1、销售力提纯的思考过程： 销售力提纯主要的功能是整合辽海中盐新城和辽海商业街以及辽海包装与其他各方面的优势，并针对商铺的特点，寻找出市场机会。市场机会的确定，必须经过四道工序： 研究市场需求 市场细分 确定目标市场 市场定位 在销售力分析的基础上，对同类型项目或产品的市场状况和市场容量进行透彻分析，测量和预测市场需求规模、需求结构、需求特征，然后将市场需求进行市场细分，划分出若干个特征各异的需求量；在市场细分之后，明确到底哪一个细分市场是项目的潜在市场，项目在哪一个细分市场拥有最强竞争力，从而选择最适合发展商、最利于项目营销的目标市场；确定目标市场后，就要把产品定位，并围绕目标市场的需求特征确定项目的开发策略、营销策略。 2、目标客户定位： 第一类：有实力的经营者，用来投资。 占大多数的比例。多为商业人士，如开酒店的、做建材的等，他们感觉生意不好做，想买一个好铺位，一劳永益，不再打拼，提前退休，并给下一代留下一个保障，也有爷爷奶奶、父母买给子孙的。 第二类：有实力的经营者，自己经营。 占极少数比例。他们考虑与同地段的面泰专业市场、及同地段商圈认为本项目具有地理位置优越性及百佳的人流效应 第三类：专业的投资者。 这部分人专业性较强，看好本地段的商业潜力，做投资用，基本上属于等待涨价后再出售的一种。 第四类：看好本地段的一些实力并不强的人。 如政府的一些科、处级公务员，银行的职员等，他们有一定的资金积蓄，但并不充裕，有五十万左右，但他们极度看好本地段，认为以后出租不成问题，这类目标客户占较大的比例。 2.1 购买习惯分析： 1） 地段是购买商铺的首要因素。 对于投资商铺来说，地段将是最重要的决定性因素。好的地段，将带来充足的人流，人气带来财源，这是商业定律。 2） 期铺是销售阶段的重心。 ——盖得越高的房还未售完说明卖得不好。 ——没有施工就卖完的房子说明是好房子，自己买得值。 ——争着买的房子是好房子。 3） 对价格的敏感度高： 投资商铺对于大多数投资者及经营者来说是一项很大的决策，因此，价格的起伏将影响着他们的判断。 ——总价决定其购买能力； ——总价控制，更依赖于单位商铺的面积间隔，实现“伸缩自如”间隔状态，用于满足不同的客户需求。 ——各阶段的价格调控要灵活，且具有技巧性。因此，我建议利用折扣的手段刺激市场，创造持续的