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产权未过户登记财产的查封和执行之我见 ——兼谈最高法院民事执行规定第十七条的准确理解与正确适用 作者：尤德夫??发布时间：2009-11-16 15:05:50 ????湖北法院网讯（作者：尤德夫?编审：李国清）2004年10月26日最高人民法院审判委员会第1330次会议通过了《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称民事执行规定），自2005年1月1日起施行，即法释（2004）15号，第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。笔者在司法实务中遇到一案例，引发了激烈的争议。 ????一、对一宗案例中查封和执行的不同认识 ????1、案例简述。2007年9月2日，原告南漳襄九精细化工有限责任公司（以下简称襄九公司），起诉被告枣阳市居民樊某、许某（二被告系夫妻关系），原告以欠条为证要求二被告偿还货款36万元。审理中，原告申请财产保全，根据原告申请，法院审查后，裁定查封了产权登记在被告名下的部分房产和土地使用权（土地使用权为出让取得可以依法转让），在法庭的主持下原告与被告达成调解协议，调解书生效后，法庭督促被告履行调解义务，双方达成以物抵债协议，被告自愿将产权登记在其名下的已查封房屋和土地使用权抵偿全部债务，请求法院确认，法院裁定双方以物抵债协议有效，在解除查封裁定的同时，向枣阳市房管局和国土资源局发出协助执行通知书，至此，案件审理及执行终结。 ????2、?案外人对查封标的提出异议。案外人沈某对法院财产保全裁定在审理中和执行中两次提出异议，异议的事实理由和法律依据是：2006年3月10日，被告已经把法院查封的房地产以25万元的价格转让给他，双方订立有《土地房屋转让协议》，价款已付清并实际占有该财产，只是还没有完成产权过户登记，依据最高法院民事执行规定第十七条规定“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。请求法院解除查封措施，并不断信访上访认为法院枉法裁判。针对案外人沈某的异议申请，法院依据民事执行规定第二条：“登记在被执行人名下的不动产可以查封”和第十七条法条分号前“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结”的规定，认定法院查封的登记在被告樊某名下房产和土地，属于法律规定的尚未办理产权过户登记手续，人民法院可以查封、扣押、冻结的情形，而不是第十七条法条分号后“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的情形，裁定驳回了案外人沈某的异议。依据新修改后的民事诉讼法第二百零四条之规定，案外人沈某不服裁定可以提起诉讼，但是沈某没有在法定期限内提起诉讼。 ????3、三种不同的认识。对尚未办理产权过户登记的房产和土地使用权能否在诉讼中查封和执行，存在三种不同的认识。一、本案中案外人沈某与被告樊某（被执行人）订有《土地房产转让协议》，在查封前付清价款并实际占有，只是没有办理产权过户登记，第三人沈某没有过错，法院不能查封。二、本案中房产、土地是法律规定的必须进行产权过户登记的不动产物权，只要尚未办理产权过户登记，法院就可以查封并执行。三、法院可以查封，但不能执行，待案外人提起民事诉讼审理结案，才可以依照生效法律文书的结果决定是否执行。诉讼中的查封、扣押、冻结和执行，事关公民财产的予夺，行使司法权的人民法院对立法者明确的立法目的和法条中严密的逻辑法律概念，要尽可能的准确把握和正确的适用。作为本案主审人和督促双方执行的办案法官，就最高法院民事执行规定第十七条规定的如何准确理解和正确适用发表以下愚见，敬望与各位同仁商榷。 ????二、物权公示之法理 ????审判法官、执行法官以及当事人、代理律师为什么对民事执行规定第十七条理解相差甚远呢？笔者认为主要是对不动产和动产物权公示的基本原则这一理论问题缺乏必要的认知或者说对物权对世性和排他性核心本质认识不足。因此，首要问题是从理论上弄清物权公示之法理，否则，我们就无法明白第十七条中“过户登记”与“产权过户登记”以及“第三人没有过错”等法律概念本质区别与内在联系。 ????1、物权公示是物权内在规律的必然要求。物权公示、公信原则是物权基本原则之一，由于物权具有债权、知识产权、继承权等其他财产权所不具有的对世效力和排他效力的本性，为保护物权人的利益，同时又保护物权的善意占有人或受让人的利益