2014佛山运通国际广场综合体前期策划营销方案153p概念.ppt

2014-1-18;价值点挖掘，达成目标;地铁规律：一个地铁通达处，它的城市化速度、城市现代速度会提高5倍;PART 1 项目分析;旧城改造片区、新城市发展主轴，与城南成熟生活片区成犄角之势，客户认知度较高;两大城市主干道交汇处，周边城市路网密集，到达性和昭示性优;区域交通;区域配套;周边环境;区域规划;总用地面积;; SWOT分析;PART 2 物业形态验证;;商业;2010—2012年，佛山市场上公寓的供应量有放大的趋势，主要集中在禅城季华路、岭南大道沿线以及广佛地铁沿线。;*;*;禅桂城区的高级酒店主要集中分布在禅城一带，现有三星级以上酒店的入住率都保持在80%左右;未来2-3年禅桂地区将兴建多家高档酒店，高档酒店市场竞争日趋激烈。;岭 南 大 道;未来区域高端酒店市场竞争激烈，而且酒店物业投资风险大，回报期长等因素，本项目不建议打造酒店物业;物业方向小结;PART 3 商业定位;;从商业方向来看，主要分为集中商业、主题商业、街铺;大型集中商业开发具备以下几个条件：;商业核心价值：地铁上盖、城市发展主轴、具备辐射广佛两地范围的商业半径;世博商业中心;受世博商业中心和利超国际竞争影响，本项目宜打造与之形成互补性业态;主题商业业态定位模式;本项目周边主题购物型百货商场竞争情况;成功关键要素：行业商业氛围成熟，规模、聚集;项目;成功关键要素：规模、聚集、特色、人气;;;佛山消费者的休闲娱乐需求分析;消费者写真（一）——自我享受型的高端客户;购房情况： 总价140万 一次性付款 二次置业 基本特征： 林先生：45岁左右，做建筑生意。一家四口，有一儿一女。儿女读高中。 拥有一辆私家车，目前住在桂城，自建四层房屋。 消费习惯： 喜欢喝茶 喜欢上佛宾等高档酒楼消费 请人吃饭喜欢吃饭、唱K、沐足一条龙服务 喜欢旅游，一放假就出游，明天就要去韩国、日本游 一般在香港买衣服，很少在本地买 对周边商业的需求： 超市、市场一定要有 最好有间医院，不一定要大，卫生所都好，可以应急 希望酒楼、KTV、桑拿等全都有，方便请客;购房情况： 总价73万 二次置业 基本特征： 陈女士 40岁左右 。 家庭拥有私车一辆 10万左右 一家三口前来看楼，其姐已在本项目购买一房 消费习惯： 请客吃年饭等喜欢上佛山宾馆 对周边商业的需求： 超市是必须的 酒楼一定要高档不要影响小区居住 可以有些KTV酒吧等方便招待朋友 大型健身中心、美容中心挺好，但消费价格要适中。;本项目的定位方向——特色休闲娱乐购物;本项目的业态组合建议： ——以特色中大型餐饮为核心，符合佛山人喜吃乐吃的消费习惯； ——融合主流中大型休闲娱乐功能，提供系列化服务，满足客户需求； ——高档次，成为佛山进行高档休闲的首选，提升项目整体品牌； ——最好是佛山目前没有的，可充分调动佛山人的好奇心和消费欲望。;PART 4 公寓定位;季华路;一季度;地点位于禅城区岭南大道东侧、魁奇路南侧，东平新城区内 总用地面积：33459平方米 规划总建筑面积约115286平方米 A地块设三层商业配套裙楼，9层的LOFT公寓一幢，套数121套；26层酒店公寓一幢，套数360套；28层的办公公寓一幢，套数365套。公寓共846套 B地块，11层商住房三幢、18层商住房五幢。 住宅套数402套 商业面积2162.6平方米 小汽车位 907 个，摩托车位876 个;东江国际产品分析;用地面积31309平方米 总建133495.51平方米 容积率： 绿化率： 其中商业面积约3575平方米； 商务公寓面积约50321平方米，约1158套； 住宅面积约43825.55平方米，总户数511户;公寓产品竞争点：;案例借鉴-慧港国际;项目名称;案例借鉴-美邦公寓;佛山公寓成功销售的经验总结;本项目公寓卖点建议;本项目的公寓建议： ——以35-45平方米的小户公寓为主，创造条件博取高价； ——地铁上盖概念，引入地铁出口直接连接负一层商业； ——偷面积设计手法，高使用率，高实用性，填补公寓使用缺陷； ——成品公寓为投资者省去装修的烦恼，创造便利的投资机会。;;PART 5 物业发展建议;商业分析;;项目概念性规划建议;物业组合及竖向分布建议;总用地面积;;业态建议;业态建议;;案例;地下商场地铁接口;业态建议;人行主入口;业态建议;佛山市场集中商业商铺规格;佛山市场典型商业物业车位数量;对开间,进深,层高的需求;本项目商业规划设计指标建议;裙楼;特色广场雕塑;立面打造：电子屏，未来商业价值预留;沿街面与公寓结合整体打造商务形象;;;;;首层报建图;F1户型使用空间的变化：;公寓户型设计示意;;入 户 门：选用优质防盗防火大门配防盗门锁 洗手间门：铝合金