世联20123芜湖城东仁和路项目策划技巧.ppt

芜湖城东仁和路项目策划报告;;我们的目标;此岸 非期望结果 由特定情境导致的特定结果 ;核心问题;解题大纲 市场的再定义 定位深度挖掘 产品价值创造 传播传统颠覆;我们始终追求……;壹篇：发现价值;宏观 PART1 市场的再定义;壹、政策调控分析 贰、城市价值挖掘 叁、区域经济运行 肆、市政发展规划 伍、地产市场解析;2010年至今,以遏制房地产市场价格快速上涨的势头,国家调控政策频出,政府坚定打击房地产市场的决心。;十二五规划建议主要内容： 1 、加快转变经济发展方式，开创科学发展新局面 2、坚持扩大内需战略，保持经济平稳较快发展 3、推进农业现代化，加快社会主义新农村建设 4、发展现代产业体系，提高产业核心竞争力 5、促进区域协调发展，积极稳妥推进城镇化 6、加快建设资源节约型、环境友好型社会，提高生态文明水平 7、深入实施科教兴国战略和人才强国战略，加快建设创新型国家 8、加强社会建设，建立健全基本公共服务体系 9、推动文化大发展大繁荣，提升国家文化软实力 10、加快改革攻坚步伐，完善社会主义市场经济体制;“皖六条”是对“国八条”的强调，合肥限购细则才是真正的杀手锏; 十二五规划建议关于房地产相关表述传导了政府不会放松调控的决心，短期内加强消费者、投资客以及开发商对房地产市场降温的预期。;;壹、政策调控分析 贰、城市价值挖掘 叁、区域经济运行 肆、市政发展规划 伍、地产市场解析;地理位置 芜湖市位于安徽省东南部，地处长江下游南岸。南倚皖南山系，北望江淮平原，长江与青戈江交汇处。在历史上是著名的港口城市，是安徽省沿江城市带的代表。;产业结构 芜湖经济技术开发区是安徽省最早的国家级经济技术开发区，现已形成了特色鲜明、具有较强竞争力的汽车及零部件、电子电器、材料三大支柱产业。在开发区之外，芜湖还建立了7个各具特色的省级开发区，如今都已成为县区经济的主导力量。;壹、政策调控分析 贰、城市价值挖掘 叁、区域经济运行 肆、市政发展规划 伍、地产市场解析;; 芜湖市人均可支配收入;壹、政策调控分析 贰、城市价值挖掘 叁、区域经济运?? 肆、市政发展规划 伍、地产市场解析; 城市发展规划;壹、政策调控分析 贰、城市价值挖掘 叁、区域经济运行 肆、市政发展规划 伍、地产市场解析;;微观 PART2 市场的再定义;;;;;;;启示 PART3 市场的再定义;;市场在变，游戏规则在变操作的策略，力求区别于传统固定模式;; 出路探寻 ;疑问：城东新区房地产市场供大于求，市场竞争激烈，可能出现价格滞涨去化减慢的情况，项目应如何解决避免该种情况？;疑问一：当前地产市场以刚性需求为主，如何应对刚性需求对于质量与价格的挤压？ 疑问二：项目产品户型已确定，客户已经厌倦了“千盘一面”的同质市场，后期推案可能具有较多的抗性，应如何通过包装给客户一种崭新的选择？;疑问一：市场目前仍是卖价格、卖面积，或者滞留于虚空的概念炒作，如何打造客户真正需要的产品？ 疑问二：项目商业的体量为八万方，怎样的商业定位才能使商业与住宅相互促进，二者互补，起到1+12的效果？;项目发展之先决问题解析 归结 项目发展出路到底在哪里？ ——出路就在起点处;项目发展起点 ——发展用地解析;;总用地面积;;;自起点处审视项目出路有哪些？; 策略探寻 ;壹、客户走向探寻 贰、产品走向探寻 叁、走向融合;*;类型;我们从三个方面来分析市场客户特征----;1、生活享受型客户;*;他们享受生活，追求时尚、爱面子，投资是他们财富积累的主要来源，所以会关注项目的品牌和升值潜力。;生活享受型客户;1、生活享受型客户;他们工作稳定并拥有较高的收入，具有一定的财富积累和支付能力。;他们仍在努力的提升自己的收入及生活水平，购房对他们来说是重要的投资渠道之一，因而很关注项目的升值潜力。;他们兼具投资和自住的双重需求，主要看重物业以后的升值潜力。;1、生活享受型客户;*;*;*;1、生活享受型客户;他们工作和收入稳定，具有初步的财富积累，但支付能力有限，价格敏感。;他们关注家庭尤其是孩子的需求，因而对个性的要求较高。;*;1、生活享受型客户;*;*;*;客户类型;受房地产市场政策调控的影响，目前芜湖房产消费的主要客群以刚性需求和改善型需求为主。因此从风险控制和项目发展效益两方面综合考虑，本人建议：以满足市场刚性需求的客群的为主！;壹、客户走向探寻 贰、产品走向探寻 叁、走向融合;芜湖市场产品特点;芜湖市场产品特点;芜湖市场产品特点;芜湖市场产品特点;壹、客户走向探寻 贰、产品走向探寻 叁、走向融合;1、抛开城市整体市场走势疲怠的局限，立足微观区域寻求项目发展拉力；也即充分挖掘区域价值。 2、重点锁定芜湖客群，适当延伸客群辐射半径。 3、从居住理念高度打造引领市场的产品。 ; 发展建议