绵阳国际广场项目可行性分析论证研究报告.docVIP

PAGE  二〇一二年十一月 第一部份　项目的整体分析 第一章　　总　　论 一、项目概况 1、项目名称：国际商业广场 2、建设单位： 3、建设地点：绵阳市涪城路1 -11号 4、项目总占地面积：9,969.26 平方米 5、项目总建筑面积：107,790平方米。 本项目由A栋39层150米酒店综合楼、B栋37层120米的高层住宅及5层商业裙房组成，形成与地块重要性相符合的集商业、居住、休闲为一体的现代城市综合体。其中： （1）、商品住宅建筑面积（含一半阳台面积）：30,140平方米 （2）、酒店建筑面积：33,420平方米 （3）、地上商业面积：21,080平方米 （4）、地下室建筑面积：23,150平方米（车位525个）。 6、总投资：49,800万元。 二、编制依据 1、国家计委《关于建设项目可行性研究试行管理办法》 2、《投资项目可行性研究指南》 3、《建设项目经济评价方法与参数》 4、《投资项目经济咨询评估指南》 5、《绵阳市城市总体规划》 6、国家现行的行业规定、法律法规、设计标准 三、编制范围 本报告对开发建设项目的规模、建筑方案、场址选择、项目实施计划、投资估算、技术经济分析等多方面进行论证，全面考察项目建设的必要性和可行性。 四、总体建设规划方案 １、指导思想 建筑设计应以人为本，创造一个方便、安全、舒适、和谐的商业、休闲和人居环境，规划布局力求具有整体性、经济性、时代性、超前性。从空间上为人们各种需求的实现创造条件，将社会经济现状与发展的可能相结合，为居民创造新颖、别致、高质量的生活和居住环境。 2、规划设计原则 坚持建筑功能、建筑美学、空间组合、城市美学均满足城市规划要求和建筑综合功能布局合理、方便实用的原则。重视总体环境建设，兼顾社会效益、经济效益和环境效益，把对土地的利用作为对环境的改善和美化。 3、项目定位 以商业为主、住宅为辅，突出特色、创立品牌，合理设计、择优定案，节约成本、提高效率。高效、节约、便于施工，讲求质量，控制投资。 第二章　项目提出的背景 绵阳市位于四川盆地西北部，涪江中上游地带，是中国唯一的科技城，四川省区域中心城市???四川省副省会、四川省第二大城市，素有“富乐之乡”、“西部硅谷”美誉的绵阳，是我国重要的国防科研和电子工业生产基地，面积20,249.45平方公里，占四川省土地面积4.2%。其中绵阳市区面积约100平方公里左右。全市按地貌主要类型：山区占61%，丘陵区占20.4%，平坝区占18.6%。 绵阳灾后重建取得了令世人瞩目的成绩，大大加快了城市、经济的发展步伐，同时，城市开发建设也面临新的历史发展机遇，今年，绵阳市出台了旨在加快旧城改造的14号文件，并成立了专门的领导机构和办事机构，推进城市旧城改造。 一、城市概况 交通 绵阳交通设施完善，是川西北重要的交通枢纽。261公里的城市道路和宝成铁路、成绵高速（成都-绵阳）、绵广高速（绵阳-广元）、绵重高等级公路（绵阳-重庆）以及5条通往县（市）的高等级公路，构成了四通八达的交通运输网络。已建成通航的绵阳南郊机场是目前距离九寨沟最近的民用机场，已开通了至北京、上海、广州、深圳、西安、长沙、杭州、海口、昆明等全国各主要城市的航班。市内有公交线路80余条，800余辆公交车，总长2,300公里的公交线路，南北贯通、东西纵横、城乡连接，出租车上千辆，市内交通十分方便。 居住环境 城在山水间，人在画廊行 绵阳的先民们在选择绵阳城的建址时，十分重视 “天理”， 注重人与自然的和谐相生。绵阳四山三水，有着“东旗西鼓，南蛇北龟”与“山形如斗，襟带三川”之称，涪江、安昌江、荚蓉溪三水交汇，所形成的三江水面达5.05平方公里，较之于杭州西湖还大一平方公里左右，构成绵阳城市特色的自然空间格局，给绵阳赋予了山的沉稳与水的灵动，是全国有名的宜居城市和休闲城市。 气候特点 绵阳市地处中国东部季风区的四川盆地亚热带湿润季风气候区。冬半年受偏北气流控制，气候干冷少雨；夏半年受偏南气流控制，气候炎热、多雨、潮湿。由于市境内地势北高南低，高差悬殊大，地貌由山地向丘陵过渡，形成了较为独特的气候特点。 绵阳市气候四季分明，以冬季最长，为95～115天；春、夏季次，为81～91天和82～118天；秋季最短，为71～76天。夏、秋雨水充沛，虽冬春时有干旱发生，但年平均空气相对湿度均在70％以上，因而终年湿润。绵阳市一年中最热的七月平均气温为24.2～27.2℃，历年极端最高气温，除盐亭为39.5℃和梓潼为38.9℃外，其余各地在36.1～37.7℃之间。虽有伏旱高温天气，却少酷暑。一年中最冷的一月平均气温为3.9～6.2℃。绵阳市降水量比较充沛，全市年均降水量825．8～1417毫米。其分布特点是：南北少，中部多；东边少而西边多。全市24小时极端降雨量为334