良渚文化村商业案例解答.pptxVIP

良渚文化村商业良渚文化村良渚文化村位于杭州北郊的余杭区良渚镇，距离杭州约20公里良渚文化村20km占地10000亩建设用地5000亩建面340万平米自然山水5000亩住宅230万平米公建50万平米旅游服务70万平米概况拥有8个串联式主题村落，包括白鹭郡北、竹径茶语等，有公寓、排屋、别墅等多样产品类型，白鹭郡东、白鹭郡南、阳光天际、白鹭郡西(规划中)、绿野花语(规划中)以及金色水岸(规划中)是目前万科在全国范围内规模最大的项目位置面貌位于良渚镇绕城公路与104国道交界处。坐落于杭州市中心半小时生活圈内，距离杭州市中心16公里，距离良渚遗址保护区2公里开发商万科开盘时间白鹭郡北、竹径茶语、白鹭郡东、白鹭郡南、阳光天际在2005-2008年相继开盘物业形态多层洋房、公寓、联排，此外还有回迁区。良渚文化村的主流产品，低层低密度的公寓和别墅（排屋）等入住情况目前已入住约5000人，流动人口约5000人服务配套六大配套系统提升项目价值，住宅溢价利好商业借鉴初期的基础配套村民食堂，创新、富含调性玉鸟流苏商业配套前期均以基础商业配套为主，并且自身经营，补贴商家装修及一定亏损；近两年开始盈利。后期的商业建设后期逐渐增加特色餐饮以及休闲类业态，目前商家基本盈亏平衡特色美味的品牌餐饮主力大方简明的欧式小镇的建筑分格商业前期自身经营，补贴上架装修以及亏损，以商业增加住宅溢价；对商业的重视及培育，使项目形成个性、调性的商业模式“玉鸟流苏”创意街区，占地300余亩，是餐饮、休闲、商业、娱乐、人文艺术集镇。街区总建筑面积达2万平米，整体建筑呈现出经典的欧式小镇街区风情，是杭州最具示范价值社区商业主力店：800方联华超市60余家商家入驻产品类型商业业态组合品牌化程度定位必备业态选择性业态（后续跟进）郊区住宅（高档住区、入住率偏低）购物：便利店、净菜市场、便捷餐饮休闲：健身馆、游泳池（通过会所形式来满足休闲度假消费）服务：ATM，家政、医务室餐饮：特色餐饮购物：超市休闲：美容美体、运动场、小影院、康体中心服务：邮局品牌聚集度较低，除主力店外，前期以开发商自营为主；后期增加私人经营店；商业现状商业配套逐渐完善，经营状况良好忠儿面馆平均每日营业额可达3000元左右。新街坊咖啡店日营业额在2500元左右。经营情况客群结构50%良渚文化村项目业主；（主力客群）40%杭州周末休闲度假客群；（5+2方式爱好者，城西，杭城外溢人群）10%两者文化村项目房客。（文化村潜在业主）玉鸟流苏：平均租金1.5元/㎡左右。食街租金2-6元/㎡*天新街坊：售价:3万左右，一期租金：1.2元/㎡左右，二期租金：2-2.5元/㎡。租金状况良渚文化村商业部分从亏损免租发展到现在盈利，与商业配套的不断完善，不断升级息息相关商业发展过程经历四个发展阶段；从配套的角度出发，用心做客户满意度，创建自营品牌稳固初期商业PAGE6未来万科社区商业的运营模式：“三好模式”，1/3自营或加盟，1/3合作联盟（商家打包），1/3商铺对外招商。借鉴项目启示点良渚文化村商业价值：商业为住宅的主要溢价因素，且除商业外，形成社区公共服务功能（学校、艺术文化、医疗等），体现居住品质；招商营运：郊区大盘的配套商业发展慢，需有足够的耐心，并站在服务业主的角度做好营运；经营方式创新：初期可尝试招商与自营、加盟共进的模式；商业规划：留足空间，内向型商业与外向型商业并举。业态上的演变，辐射客群的演变（内向→外向），既满足本小镇，又辐射大城西。商业业态：除基本生活配套外，后期增加创意零售及休闲娱乐类商业，彰显小镇的闲适生活。新街坊商业街新街坊动线系统由核心业态形成客流交汇中心，由交汇中心向周围扩散，再形成若干个客流交汇节点，要注重关键节点业态客流交汇中心由超市及餐饮楼带动，该处必将是客流交汇中心核心商业业态：超市及餐饮楼机动车位18机动车位20个机动车位8个机动车位6个机动车位3个超市先期客流主线（外围快速交通）中后期客流主线（社区主交通）白南路风情路郡南路餐饮中后期客流主线（社区主交通）业态主题规划“慢生活”、“闲生活”、“乐生活”体验区“品”巷子餐饮酒吧街区“闲”巷子“乐”巷子“淘”巷子精品购物街区婴童教育街区生活服务配套街区产品基础信息业态楼幢套数面积底商54幢3590.3856幢262418.8858幢(不含餐饮楼）362846.2759幢321825.860幢12694.2161幢13649.89会所54幢会所15431.97餐饮楼58幢餐饮楼3层3018.06总计17575.46小面积，占主导，总价低，易去化面积段≤6060-100100-200200以上餐饮楼合计面积（㎡）2804.22445.771372.561402.93018.0411043.47套数64431053125面积比25.39%22.15%