佳山墅价格提报20140227.pptVIP

佳山墅 开盘决策汇报;;;;;;产品特质综合解读—— 城心别墅，但项目东侧建材城，与西侧的佳山公园优美环境形成较大反差，为产品一大劣势。;产品特质综合解读— 别墅户型配比一览;产品特质综合解读——;产品特质综合解读— 洋房户型配比一览;双拼——多重设计，塔尖享受;联排——更多空间，尊贵价值;产品特质综合解读——;;产品特质综合解读—— 区别于其他项目的产品细节;产品分析结论——;;市场环境：市场销售增长平稳，企业销售业绩明显提升，但是，2014年新增供应压力将进一步加大。;整体市场情况——;佳山墅项目区域市场情况—— 别墅;*;;个案——海外海名仕苑联排别墅;个案——紫园双拼别墅;佳山墅项目与区域别墅比较;1、马鞍山别墅整体价格波动较小，比较平稳。 2、在售项目联排成交价多在10000元/㎡ 左右，双拼12000-15000元/㎡。 3、入市项目较少，去化缓慢，月销售总量仅十余套。 4、今年由于政策的持续，市场情况相对稳定，不会出现大起大落。 5、本案产品的区位在处于市场空白点，机会很大，但价格抗性风险也不容忽视。;洋房竞品——项目一览;个案——和泰国际花园;个案——伟星蓝山（层层退台设计）;个案——剑桥公馆;1、马鞍山多个项目以价换量，在可比项目中也不乏突破底线的项目存在。 2、在售项目均价不高于7000元/㎡，与本案产品品质差距较大。 3、普通住宅市场竞争激烈，供大于求。 4、本案洋房价格水平势必突破市区均价，成为马鞍山价格标杆。;;蓄客策略;渠道分析（截至2月25日）;合计需求样本451个，目前的别墅客户需求占到总需求指标37%。别墅来访认筹率达19.27%，按平均日到访10组计算，距离开盘日期3月29日共32天，约300组客户，按目前认筹率，认筹将达到50组，加上已经认筹的62组，总认筹率不低于100组。 其次，洋房的需求分析和前期的市场调研数据基本吻合，以小三房为主，如按目前节奏蓄水，基本能保证首期开盘成功，建议4月开始大规模推广。 目前商业部分的推广尚未全面启动，仅凭销售员引导，在商业营销策略上，需要进一步深化，前期建议基本物料先期到位。 ;从图表可以看出，别墅关注客户达199组，可以判断出我们项目的品质和物业形态已经得到认可。 洋房方面，三楼和四楼关注度较高，顶层由于面积大，关注度较少。;蓄客基本充足，——截至2月25日别墅认筹客户62组，预计认筹客户开盘前能达到100组以上。 蓄客分布集中——来电每天数量基本平均，来访量周六周日明显增加。 意向客户特征——客户年龄集中到35-55岁之间，主要分布在花山区， 表现为终极改善需求，所需房源面积区间与项目房源基本吻合。;;定价方法—— 成本分析法 市场比较法;;市场环境;定价方法—— 成本分析法 市场比较法;别墅定价原则——按区划分、控制价差;;别墅定价策略——最优质产品高价入市;最低单价：双拼34#01，02 ，16700元/㎡ 联排49#02,03,04,05,13000元/㎡ 最高单价：双拼36#37#，20100元/㎡ 联排7#03，9#03,12#03，13900元/㎡ ;优惠折扣策略;洋房定价方式——市场比较法;区域因素修正;项目规划设计情况修正;市场宣传推广修正;交易时点修正;整体均价制订体系;p项目洋房综合 = ∑ P修正A* tn＝8995元/㎡ (p项目修正A——比较A楼盘修整价格， tn——各楼盘相应权重);定价策略——先开北区;;定价原则—— （大环境、采光、遮挡等不作为定价依据，只针对景观、噪音、面积需求、户型舒适度、楼层等因素参考定价）;;价格体系制定——景观因素说明;价格体系制定——噪音因素说明;价格体系制定—面积需求、户型舒适度说明;最低单价：1#301 8284元/㎡ 三层最高单价：2#楼304 8784元/㎡ 最高单价：2#楼604 10034元/㎡;优惠折扣策略;优惠折扣策略;;开盘方式——别墅 “提前沟通 各个击破 多次模拟”;开盘方式—— “海量积累 意向客户基数最大化”;开盘方式—— “海量积累 意向客户基数最大化”;开盘方式—— “主动出击 首访现切”;开盘方式——别墅 “开盘前摸排 开盘按序认购”;对外开盘时间--别墅开盘 ;建议开盘楼栋;*