万豪广场房地产项目立项可行性论证研究报告.docVIP

专业 务实 开拓 万豪广场项目可行性分析报告 PAGE  PAGE 37  PAGE 9 PAGE 12 PAGE 9 PAGE 11 PAGE 6 PAGE 11 东莞市万江万豪广场房地产项目 可 行 性 研 究 报 告 用地单位：东莞市万豪投资实业有限公司 2010年11月 目 录  HYPERLINK \l _To一、项目概况  二、 立项的重要性 1、万江区茶叶市场改造的需要 2、万江区石美“三旧”改造的需要 3、万江区房地产市场板块的需要 三、项目规划设计 1、现状条件 2、规划设计依据 3、规划设计目标 4、规划设计理念 5．规划设计原则 6． 规划设计整架 四、项目建筑设计 1、住宅设计 2、公共建筑设计 五、 景观概念设计 六、 市场分析 1、东莞市发展战略目标对房地产市场的影响 2、2010年东莞房地产市场总体环境分析 3、2010年东莞万江板块住宅市场总体表现 4、2010年商品房销售情况分析 5、2011年东莞市房地产预测 6、万豪广场的市场分析 七、项目可行性分析 （一）项目的主要经济技术指标 （二）投资估算与收益分析 八、结论与建议 附图一、项目整体规划总平面图 附图二、项目整体规划鸟瞰图1 附图三、项目整体规划鸟瞰图2 一 、项目概况 万豪广场项目位于东莞市万江区东福商业街（则东莞市万江茶叶交易中心）,规划用地12400平方米（18.6亩）。项目属于东莞市万江石美“三旧”改造项目的一期工程。 东莞市万江石美“三旧”改造项目位于万江区石美社区内，南临107国道，地块西面为东莞市万江茶叶交易中心，石美“三旧”改造共分为四期工程，一期工程为万豪广场项目，二期工程为临茶叶交易中心，商铺改造项目，三期工程为联信改造设备有限公司改造项目，四期为石美社区改造项目。（见用地现状图） 二、 立项的重要性 1、万江区茶叶广场改造的需要 万江区位于东莞市的西北部，与莞城区仅一河之隔。地处东江下游西岸，溯江而上，可达古镇石龙，直至惠州。下游经道滘、厚街、沙田出狮子洋。往北方向可达广州，往南方向出虎门，可通香港、澳门。广深公路穿越境内，北距广州51公里，南离深圳经济特区101公里。水陆交通便利，是107国道线上的经济走廊。随着经济发展定位的确立和各项城市运营工作的顺利开展，万江区的城市地位正在逐步提高.目前万江区已经基本确定了经济发展的总体定位——“商贸流通、生活服务发展区”，这是万江开展城市运营研究以来取得的最重要成果之一，也为万江各项产业的发展提供了一个方向标。 为了加快万江区城市化进程，落实东莞市政府推进“三旧”改造的精神，万江区政府针对万江茶叶广场自发商业街现象，决定启动万江石美“三旧”改造工程，打造万江区茶叶销售一条街，改善茶叶市场两旁的居民居住质量，生活质量；并借此吸引区外的消费资源进入万江，为万江的第三产业创造商机。 万江区政府同样非常重视万江城市文化的打造，如何打造万江自身的文化特色，万江区同样走的是一条创新的路子。万江区的饮食文化有着悠久的历史，为了延续饮食文化，区政府决定将茶叶市场一横路、友谊路改造后，打造友谊路中华民族饮食街。 2、万江区石美“三旧”改造的需要 水资源是万江区的特色，大家都知道，但一直以来却没有将其充分转化为经济发展的优势，为了把万江水乡的特色和优势充分挖掘出来，万江区政府决定改造东江南支流河堤景观，一方面，整治水资源，保护东江南支流水质。另一方面，通过改造沿河景观带打造万江区北大门。据报道，东江河万江段河水水源近年来质量变差，万江区水质性缺水的情况较为严重，供水部门正全力以赴做好检测、消毒等各项工作，确保居民生活用水质量。在万江自来水厂的取水口，水质较往常显得混浊、偏暗，漂浮物也比往常增多，为保证水源质量，万江自来水厂派出工作人员定期清理漂浮物。水厂工作人员表示，受上游旱情严重的影响，今年东江河万江段水位较去年同期下降0.7至1米，由于没有足够的水资源补充，上游排放的生活、工业污水没办法及时冲走，使水源水质变差。近日水源检测结果显示，水源的细菌含量明显增加。受海水回潮的影响，水源的含盐量较去年同期高出3至4倍。在供水部门的努力下，目前，万江自来水厂每日供出的6至7万立方米的自来水符合国家饮用水标准， 东江两岸景观改造工程是2003年东莞市及万江区城市环境建设重点工程。整个景观改进建设形成了路、堤、绿地景观的三结合、人与自然和谐共生的亲水环境。整个工程总长度5.23公里， 建设总面积约17公顷。项目总投资预计15300万元，其中工程建设投资约8000万元，拆迁费用 7300万元，拆迁各类房屋272间、66746