2012湖北黄石宏达项目整体定位与物业发展建议解答.ppt

;项目研究的工作阶段划分;项目小组围绕开发商目标展开了大量调查及研究工作:;前期工作已达成共识：;物业发展建议;;三线城市主城区边缘，专业市场集聚区、非资源型、大规模、高容积率、高商业配比的综合体项目 ;开发商目标：利润正常化风险最小化项目标杆化;黄石主城区北部边缘，客户心理距离远；专业市场聚集区，生活配套匮乏，存在置业抗性;北侧临宜黄高速，对居住产品产生噪音影响，且阻隔消费人流，贬损商业价值，规划难度大;项目距迎宾大道350米，商业昭示性差，消费人流导入难度大;住宅价格天花板限制，盈利空间有限，成本控制关系项目成败;区域内现有商业消费力支撑不足，6万㎡的大体量商业价值快速兑现难度大;R1： 非期望结果—— 按常规发展的可能结果 即 S：情景现状;确立项目的市场形象 居住产品市场接受度高 商业产品市场接受度高 项目分期科学，开盘热销 项目通盘热销，实现项目溢价 树立项目的品牌形象;本项目核心问题的界定与分解;;占位市场标杆，才能有价格话语权！;武鄂黄一体化，8+1城市圈积聚效应快速形成，黄石城市地位提升，加速融入武汉都市圈;武黄城际铁路、武黄高速-黄石长江大桥，加速“武鄂黄”一体化的同时，奠定花湖的强势物流枢纽优势;伴随黄石“资源枯竭型城市”的战略转型，花湖作为黄石经济开发区的重要板块，将为黄石提供产业支撑;家居、建材、五金机电、汽车配件、物流产业集聚效应明显，花湖商贸物流