锦绣香江行政高尔夫酒店公寓立项可行性分析论证研究报告.docVIP

锦绣香江·行政高尔夫酒店公寓 可行性研究报告 PAGE  PAGE 26 锦绣香江 行政高尔夫酒店公寓 可行性研究报告 香江控股 住宅地产营销中心 市场调研部 2008年7月14日 ——目录—— 第一部分 广州酒店式公寓的发展进程……………………………………3 第二部分 广州酒店式公寓的投资前景……………………………………4 第三部分 广州各板块酒店式公寓经营现状………………………………5 1﹒珠江新城板快 富力·丽思卡尔顿酒店…………………………………………………… 合景泰富·汇峰国际公寓………………………………………………… 2﹒环市路板块 2.1 时代·YOU公寓…………………………………………………………… 2.2 君悦·东山国际公寓……………………………………………………… 3﹒北京路商圈 3.1锦源·国际公寓…………………………………………………………… 4﹒天河板块广园东 4.1 汇景新城…………………………………………………………………… 第四部分 锦绣香江·行政高尔夫酒店公寓可行性建议报告………………8 第五部分 酒店式公寓管理公司详细介绍……………………………………9 第六部分 广州各酒店式公寓装修效果图……………………………………16 第一部分 广州酒店式公寓的发展进程 酒店式公寓概念最早起源于19世纪中后期的欧洲。是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是提供给他们统一的上门服务，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后,此种物业在欧洲越来越多,服务也越来越周到,深受广大消费者的好评。 在中国酒店式公寓是一个舶来品。经过多年的发展，中国的酒店式公寓自身也发生了变化，类型也开始细分，目前市场上一般有3种：带租约的产权式酒店(Property?Hotel），只提供服务的服务式酒店公寓(Serviced?apartment），出售按照时间划分产权的分时度假产品(holiday?ownership）。根据发展商发展思路的不同和业主的投资方式不同，同一类也发生了变化，目前市场上存在教多的是产权式酒店和可自住式酒店式公寓。 广州公寓的发展在2006年前大致经历了二个阶段，20世纪90年代初期为广州服务公寓的起步阶段，陆续有多个“纯服务式公寓”推出市场，集中地多数在旧交易会(流花路)、环市路商圈及广州大桥两侧的领事馆区。到20世纪90年代末期金融风暴爆发前呈现饱和状态。第二阶段为2000年后至2006年，是“商务＋服务公寓”的发展阶段，集中地多数在天河北、珠江新城CBD的中心区。2003年以来，广州公寓市场呈现供不应求局面。 然而，与北京、上海等地相比，广州的服务公寓市场发展却仍然处于较初期的阶段，也相对缺少专业公司来管理，有很大一段差距。 随着广州对外的经贸联系日益频繁，常驻广州的跨国公司的高级外籍雇员、领事馆及相关机构的人员、常驻广州的港澳台商务人士及本地的高级管理和技术人员日益增多，刺激了广州的房地产市场尤其是“服务式公寓”市场再度活跃。此外，2002年亚洲最大、世界第二的琶洲新会展中心落成，每年承办两届全国规模最大的商品交易会，也促进了广州公寓项目发展。 所以，由此就催生了广州酒店式公寓第三个阶段：目前活跃于广州市场上的“产权式酒店公寓”。 第二部分 广州酒店式公寓的投资前景 广州酒店式公寓的投资前景可以通过以下几个方面来进行分析。 ????1、酒店式公寓的优势在地理位置和硬件品质相当、服务配套完整的基础上，酒店式公寓比同档次的公寓更值得投资。其原因主要在于： ???（1）出租率较有保证 酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司进行管理，他们有广泛的客源，而普通公寓的小业主出租，偶然性强。此外，租客也愿意花比公寓不高的价差，获得更多的、风险更小的服务； ???（2）租金稳定性较有保证在普通公寓里，由于各投资者的资金、持房能力不同，投资比例的增加势必导致小业主的恶性竞争。而酒店式公寓统一的经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起，管理公司根据收益分成，可以保持物业的整体租价； ???（3）性价比比酒店更有优势酒店式公寓由于是成套住宅，相比较于纯酒店的单间设计，居住的舒适性大为提高。同时，酒店式公寓在其软、硬件的配置与纯酒店相差无比，但租金价格却相去甚远，因此，许多酒店的长租客便把置业目光投向了酒店式公寓。 ???（4）产权问题拥有产权可以让业主居住的安心、放心。必要时还可以出让自己的产权，回收投资，无疑降低了投资的风险。酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营