土地一级开发的市场化分析.docVIP

土地一级开发的市场化分析 来源:土地一级开发网??2007-11-2?　　土地市场的开发分为一级开发和二级开发。简单的说，土地一级开发就是通过征地拆迁、基础设施建设，使“生地”成为“熟地”，达到出让的条件。而二级市场的开发，则是通过出让交易拿到土地搞房地产开发。随着土地市场不断规范的要求，二级市场的开发已经取得了较大进步，但土地—级市场的建设还有较长的路要走。 ? 　　一、土地一级市场的开发趋势 ? 　　(一)土地一级开发缓慢导致二级市场供应不足 ? 　　在一级二级开发联动的情况下，从找地、拆迁、平整土地，开发房产都是由一家开发商从头做到尾，这种联动虽有优点，比如能节省时间。提高效率，减少成本等。但土地一级开发的根本目的是为了保证政府有计划地向市场供应“熟地”，为房地产二级开发创造良好条件，加快土地上市速度。一些中小规模的公司，因实力原因或“投机”目的，不能及时把“生地”变成“熟地”，而是囤积土地，等着地价上涨后交易，不但提高了土地价格，也延缓了土地上市开发的时间。此外，一些开发商在土地一级开发上颇具实力，但是在做二级开发时则力不从心，开发出来的房地产质量低下，这时政府将承担开发商的风险。所以，房地产“过热”有很大一部分原因来自于土地一级开发缓慢，从而导致二级市场供应不足，房地产价格上涨。 ? 　　(二)土地两级市场分离趋向明显 ? 　　因此，将土地两