2010年上海市酒店式公寓专题1617539542答案.ppt

上海酒店式公寓 专题研究;报告目录;酒店式公寓的起源及发展;传统意义上的酒店式公寓概念;酒店式公寓概念在上海获得崭新发展;上海独特市场条件下的酒店式公寓内涵;上海酒店式公寓分类1——产权式酒店;上海酒店式公寓分类2——服务式公寓;2. 小产权型服务式公寓：对外出售产权，由小业主自行使用或出租，同时提供一定的酒店式服务;上海酒店式公寓分类3——小户型产品;上海酒店式公寓分类总结;上海酒店式公寓发展趋势;产 品 特 点;服务式公寓： 分布区位：上海内环CBD、市级商圈、传统高尚居住区（古北虹桥由于地位特殊，也属于该类产品集中分布区域） 上海市分布区域：徐汇的衡山路和徐家汇、静安的华山路和南京西路、卢湾新天地、黄浦区人民广场、小陆家嘴、古北虹桥 区位条件：交通便利、商业繁华、配套齐全、传统高尚居住区 面积集中分布区间为1房49-75平，2房75-110平，另有少量高端产品，户型较大，集中在卢湾新天地区域;小户型产品： 分布区位：集中在上海外围区域 上海市分布区域：浦东金桥和外高桥、嘉定新城和安亭、松江大学城等区域 区位条件：交通便利，一般都有轨道交通，能与市中心的商务、商业中心快速接驳 面积集中分布区间为1房49-65平，2房为80-110 产品建筑形态更多采用SOHO/LOFT等附送赠送面积，提高性价比的方式。;酒店式公寓产品特点2——产品面积;嘉定、松江等区域缺乏高端客户及强有力的外部配套，更容易出现小户型产品，表现为LOFT\SOHO等形态，提升项目自身价值。大量的高性价比挑高户型获得了市场好评。 市中心区域产品则更多的为服务式公寓，通过服务提升品质，除个别大面积项目外，一般都为小面积产品。;酒店式公寓产品特点 4——精装修;酒店式公寓产品特点 5——物业服务内容;酒店式公寓产品塑造内容1——外立面;户型;建筑形态;装修;配套;区域分布特征;上海酒店式公寓分布图;酒店式公寓区域分布特征总结1——区域特征;区域特征及代表项目统计表;市场上产权式酒店分布在静安、卢湾、黄浦等区域，该类区域具备一定的旅游氛围，产品打造成酒店形式，可供旅客短期落脚。 服务式公寓提供相对高端的服务，客户群体也对应高端，一般分布在区域内多外籍客户、企业高管的CBD/核心商圈/传统高端居住区等，如长宁、静安、徐汇、卢湾、黄浦、陆家嘴金桥等。 小户型产品档次相对较低，一般分布在外围区域，如嘉定、松江等。;区域;酒店式公寓区域分布特征总结3——各区购买客户总结;静安、徐汇、卢湾、黄浦、小陆家嘴等区域更多以外籍客户为主。 嘉定、松江、金桥等区域更多以区域产业园内客户及部分创意产业工作者、市中心价格外溢的年轻白领为主。;租赁客户具体分类及需求特征小结;区域;酒店式公寓区域分布特征总结4——价格特征总结;全市卢湾日租金价格最高，大多数楼盘在4元/平以上，其余市中心区域集中在2-4元/平区间，外围区域在1-1.5元/平。 租金回报率各区都处于低位，最高的黄浦区也只有3%-6%，其他区域一般都集中在2.0-3.5%区间。;区域;产品定位思考;市场形势要求考虑酒店式公寓;酒店式公寓三要素;什么样的区域什么样的项目适合做酒店式公寓？;酒店式公寓产品缺陷;5.商住混合，居住氛围较差;酒店式公寓产品优化要点;思考未来政策变化对产品定位的影响;酒店式公寓的性质介于办公和住宅之间，属于投资类产品，较少自住 租金：办公 酒店式公寓 住宅 价格：住宅 酒店式公寓 办公;附件一、酒店式公寓案例;案例1——芝大厦（产权式酒店公寓）;案例2——兆峰帝景苑（产权式酒店公寓）;案例2——翠湖天地（大产权服务式公寓）;摩根整栋收购翠湖天地御苑18号，改装成顶级酒店式公寓租赁经营，现已被韩国未来资产收购;该物业由Shama集团改造成Shama Luxe ，高端的酒店式服务带来高的租金收入，租金比业主自主散租的高约3倍;项目区位——位于新天地豪宅板块，周围繁华成熟便利，客户以新加坡、香港及外籍人士为主;项目地址：黄陂南路506号 物业形态：2栋31层高层 占地：1.7万平方米 总建面：6.5万平方米 容积率：5.5 总户数：364户 主力户型：82-147m2 项目均价：80000-10000元/m2 装修标准：17000元/m2 开发企业：印度三林（雅加达四季丽晶豪庭开发商） 物业服务公司：帕默斯顿酒店及度假村公司 管理费：16元/m2·月; 项目规划; 项目户型规划分为高中低三区;项目3-27楼标准层户型设计——因本项目为酒店式公寓，以投资客为主，故主力标准层产品为控制总价的小户型;项目顶层楼王户型——在高区设计楼王产品，作为项目标杆，拉升形象;客厅、餐厅;项目精装修实景图;地址：嘉定叶城路818号，靠近白银路地铁站 交通状况： 轨交11号线白银路站，沪嘉高速公路、上海绕城高速公路、A