(word)关于商业地产策划的感想.docVIP

PAGE  PAGE 5 关于商业地产策划的一点心得 商业地产是商业、金融业及其他各种营利性服务业所使用的经营性场地，包括商场、商业街区、酒店、写字楼、专业市场、物流基地等，是商业与地产的结合。 商业地产与住宅地产的本质区别在于，住宅地产靠销售实现盈利，而商业地产则靠经营实现盈利，前者为“一次性交换”的过程，后者却是长期持续的行为，遵循的是“先商业后地产”这样一个规律。因此，虽然地产的策划无外乎是从可研、市调、定位、营销、售后这几大块来进行，但是必需充分考虑到商业地产远远复杂于住宅的特性，避免用住宅地产的策划思维来指导商业地产的策划（由于不同类型的商业地产在策划时仍存在一些差别，因此主要就商场类物业来进行阐述）。 可研的内容 可研主要是对项目进行规划设想，并根据开发计划、资金筹措和开发进度进行财务上的分析，以确定是否能达到期望收益的过程。在进行商业地产项目的可行性研究时，除了要考虑到销售收入这一现金流之外，还要考虑到未销售物业的沉淀价值并进行动态的租金收入分析，根据市场目前及预测未来的回报率，计算投资回报年限。而这一点，对于住宅而言是不需要的。 市调的对象 市调的主要内容包括对于宏观环境的分析，项目所处区域环境的分析，目标客群的分析以及竞争对手（项目/企业）的分析。住宅地产与商业地产需要调查的指标都各有差异，其中最重要的区别在于对目标客群的分析。 对任何行业而言，目