天津城专家产权式商铺的法律风险.docVIP

产权式商铺是近年来兴起的物业形态，投资者出于投资目的，将商铺委托发展商或品牌经营商统一经营，以获得稳定的投资回报——租金收益。这种模式始于深圳等沿海城市，盛行之初的成功运作，着实让它风光了一把，制造了一个又一个“投资小、风险小、回报稳定”的投资神话。然而从2004年开始，随着“巨库”“第五大道”“碧溪家居广场”的相继折戟，广大投资者对于产权式商铺是否能得到高额回报心存疑虑。因此，本文将结合正反两个案例，为广大投资者提供相应的建议和风险规避的方法。?? 【讲评要点】?? 1.小产权分割商铺和带租约出售商铺的区别。?2.产权式商铺有哪几大优势？? 3.产权式商铺存在的主要风险：开发模式、经验缺乏、经营不善、承诺担保。?4.规避产权式商铺的风险，要了解开发商的实力、调查经营管理水平、明晰产权分割情况。?? 【反面案例】??2003年9月，碧溪家居广场大打广告，宣传“16万产权商铺热卖”。广告中宣称，碧溪家居有5万多平方米的营业面积，分成一个个13.34平方米的标准摊位，以每个摊位16万元的价格向外发售。并承诺各项手续齐全，可以在国家规定的时间内为购买者办理土地证和房产证。? 关于投资风险问题，碧溪家居宣称，以碧溪家居广场5万平方米的房产、营业收入以及碧溪温泉饭店的收入，作为购买者的收益作担保。?碧溪家居还提出了保值、增值性回购办法——碧溪3年内可原价回购商铺，超过3年，每年递增原价的5%，截至第十年为原价的135%回购。??2003年10月～2004年6月30日，碧溪家居按合同约定正常返还业主租金。2004年9月底碧溪家居自称出现资金困难，10月1日要开始停业整顿，所以9月末无法按期返还业主的第三个季度租金。2004年10月，碧溪家居出具承诺书向业主保证：一个月内发放租金及违约金，3个月后可退还首付款，6个月后按合同规定退购房款。与此同时，业主获悉，早在2002年之前，碧溪方面就以大楼为抵押，向工商银行西客站支行借款2.88亿元（这笔贷款至今未还），随后，碧溪又将大楼化整为零出售商铺。? 2004年12月，第一批九名业主开始起诉碧溪家居。2005年4月20日，丰台法院判决《碧溪家居广场商业用房转让合同》无效；碧溪需返还原告购房款，并于4月21日起支付利息；驳回原告其他诉讼请求。2005年5月10日，胜诉业主及其代理律师再次来到碧溪家居广场，递交律师函，希望碧溪尽快执行法院的判决，要给出还款计划书，但碧溪方面无人给任何明确答复。???? 【正面案例】?? 第三极文化中心作为产权式商铺的代表，以北京最大的新生代书店为经营主体，是一所集知识性休闲、文化性消费为一体的复合型文化主题商场。?第三极文化中心以文化消费为主题定位，全部经营与文化相关的产品。在商业业态管理方面发展商聘请了文脉公司进行商业业态的控制、规划和调整，保证商业部分的经营品质，同时为投资者计算稳定、优质的投资回报。经过合理的业态规划，第三极文化中心将十一层商业共分为六个大本营，以4～7层的图书大本营 Word 2007实战技巧精粹Word 2007表格的...Word 2007宏和V... ? ? 作为吸引人流的主动力源，9、10层以目的性消费业态——旅游及教育大本营作为附动力源，通过两个动力源吸引大量的客流辐射到其他楼层的业态，使得全楼商业均能繁荣发展。?在商业管理方面，为了保证第三极文化中心的经营品质，获得稳定的增值能力和潜力，特地聘请拥有很强的国际客户资源和招商能力的高力国际，作为第三极文化中心的招商顾问和物业管理公司，以实现对投资者承诺的10年回本，年收益10%的投资回报。???? 【专家讲评】?? 两种不同类型产权式商铺的区别?随着商业地产的持续升温，产权式商铺成为了风险最大，但同时投资回报也最为丰厚的物业类型。投资者如果能明辨其发展前景、出手准确的话，确实能够实现很高的回报，这也是近年来产权式商铺个人购买投资升温的一个主要的原因。?产权式商铺是西方发达国家及我国开放发达城市流行的一种房产投资方式，实际上是一种所有权和经营权分离的房地产商铺商品形式，主要是商铺业主出于投资目的将产权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。? 按照行销方式的不同，在市面上可供投资的产权商铺主要有两种形式，即“小产权分割商铺”和“带租约出售商铺”。?小产权分割商铺。小产权分割商铺是将产权和经营权分离，这意味着投资者在购买了商铺之后，成为该商铺的业主。但投资者无需插手商铺的经营管理或者转租，只需与发展商签订合同，将商铺交由发展商统一经营管理，业主即可根据与发展商的合同约定，坐等回报或者共担风险。? 小产权分割商铺一般会打出3～5年内8%～10%的年投资回报率的承诺，以投资回报率10%来计算，大约5～6年可收回投资成本。由于拆分后的单位面积小