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北京路·186项目 招商销售营销策划案 一、项目概况 1、商圈概况 项目所在商圈概况：北京路商圈是广州市商圈。 服装类的专卖店 百货类 17% 鞋、皮具类 15% 餐饮类 14% 珠宝类 11% 文化用品类 5% 医药保健类 3% 服务类 1% 2、项目概述 项目位于北京路、文明路、大南路、惠福路交界处的永汉电影院，是北京路步行街南段入口，交通便捷，人流集中。北京路门牌号为186号，文明路门牌号为9号。项目首、二层为商城，三层为永汉电影城。 事 项 内 容 项目总建筑面积 2169.36平方米 首层建筑面积 661.39平方米 二层建筑面积 833.19平方米 三层建筑面积 674.78平方米 二、项目定位 1、项目定位 北京路唯一集影视消费+个性购物的客流垂直一体化的 时尚空间 2、项目名称定位一 北京路·186 名称释义： “北京路·186” 直接借助项目位于北京路的门牌号； 引用广州的商业地标 “北京路”，提高项目知名度； 选用门牌号码“186”， 又“发”又“顺”，简单易记。 项目名称定位二 永 汉 前 线 名称释义： “永汉” 是直接借用“永汉电影院”的品牌效应，强化“永 汉电影院“的地理归属性，迅速获得项目位置的高度认知； “前线” 则让人联想到中华广场商圈“流行前线” 的成功案 例，喻意项目将会成为成功的典范，并超越于“流行前线”。 3、项目客户群定位 消费群体定位 项目的主要目标消费群为年龄段在22-35岁的群体，包括外地和外国的观光旅游消费群体。 租售客户群体定位 招商目标客户群： 北京路商圈内经营户，如：银座广场、金域广场、太白商场、金宫商场、潮楼、动漫星城等商场的经营户； 广州其他商圈经营户，如：流行前线、天河南一路、上下九步行街、康王商业城、江南新地等商场的经营户； 少部分广州市以外的外地经营户。 销售（经营权）目标客户群： 零售行业的专业投资客户； 零售行业外的纯投资客户； 部分自营经营户。 4、项目业态定位 为了项目招商的顺利进行和开业后的旺场经营，应充分利用北京路商圈现有的同类型业态，以成熟的业态作为参照来确定本项目的经营业态。 项目主业态定位：服装、服饰、精品。 5、项目主题词 20克拉巨钻 北京路186号 （20克拉钻铺 北京路186号） 名称释义： 20克拉寓意为20年经营权的巨额回报，并制造出一种财富悬 念； 巨钻寓意为北京路绝版地段价值，不可替代。 营销策略 1、租售策略 项目招商的目标客户群体中，大部分自营的商家因资金问题，无法一次性拿出大笔的资金来购买20年的使用权；而购买使用权的投资客却绝大部分不进行自主经营。 为解决这个问题，我司提出“先快速招商，后即带租约出售”的策略，先通过招商确保满场开业、旺场经营，并通过高回报的租约、高素质的租客，带动经营权的销售。 而为了能最快、最高的回笼资金，建议“即租即售”，争取在开业前完成全部经营权的销售工作。 2、招商策略 策略一 ： 为保证项目快速招商，制造火爆的招商氛围，我司建议采取“划分客户 划分阶段”的运作方式。 在招商开始前两周内，北京路的经营户（仅限于北京路步行街）可优先交纳意向订金，进行意向选铺。这样可以将项目快速传播出去，同时通过意向选铺的北京路经营户，抬高进入项目的门槛，让北京路以外的经营户有紧迫感，带动招商的进程，推高项目的租价，从而让经营权的销售能卖到更高的价格。 策略二 ： 为保证项目旺场经营，选择有经验有实力的经营户，同时有助于商铺经营权的销售，我司建议采取“招标式招商”的运作方式。 “招标式招商”的运作方式分为两种：第一种是“拍卖式招标”，当同一个商铺有2个或以上的经营户同时选中并下意向订金，则通过拍卖的形式让经营户竞拍，价高者得；第二种是“直接式招标”，当同一个商铺只有一个经营户选中，则免去竞拍的环节，甲方根据经营户的实力，对经营户做综合评估后，直接把商铺租赁给实力经营户。以上两种方式，在招商过程中，可结合实际情况灵活运用，建议做好落拍经营户的分流招商工作。 3、经营权销售策略 为增强投资客户对项目经营必旺的投资信心，达到最快、最高的销售目的，我司提出“以租带售，租售并行”的销售策略。 通过火爆的招商确保项目开业后的旺场经营，并以稳定、高回报的租约，增加投资客户购买的信心，从而带动经营权的销售。在实施过程中，招商销售并行，就能最快的把经营权销售出去，快速回笼资金。 4、项目价格定位策略 租赁期限建议： 为更好的留住有实力的经营户，保障开业后的旺场经营，建议租赁期限为三～五年，限