东莞市场2014年1季度调查探析.ppt

土地交易现状 今年第1季度土地供应面积合计225.55万㎡，环比减少19.38%，同比增加63.14%。 商住地供应面积73.28万㎡，环比减少52.78%，同比增加175.09% 土地交易现状 土地交易现状 土地交易现状 今年东莞土地市场良好开局，土地维持活跃的供应量，主要几点原因 去年东莞楼市大丰收，开发商资金链较为宽松，有充裕资金储备新地块。 东莞政府在扫黄和土地财政的双重压力下，为缓解财政压力，通过卖地增加财政收入、房地产和工业项目的开发投资拉动经济增长的需求更加明显。 短期的市场低迷，不影响开发商对长远市场的预期信心，开发商保持一定的拿地热情。特别是实力较为雄厚的外来品牌开发商，积极扩张在东莞市场的市场份额。 但进入3月商住地供应量出现大幅回落，原因之一有信贷收紧和外围城市的降价潮，引发客户观望，楼盘销售不顺畅，开发商拿地谨慎。 政策环境 观点：针对此次政府首次提出宏观调控差别化，业内较为普遍的看法是，未来房地产市场调控更加市场化。 如对于高库存的一二线城市，预售证审核会更加严格，控制市场供应，此前限购限贷的调控政策将有所松绑，拉动成交消化库存。 近期多地城市正在酝酿限购政策有所松绑，以及二套房贷门槛降低，也是一个信号。 对于供应偏紧或发展较为稳健的城市，仍会放开供应，满足市场需求。 东莞站位二三线城市之间，其房价呈理性温和上涨，区域市场需求较为旺盛，楼市发展比较健康，那么出台利空政策的可能性小，政策利好市场将趋平稳发展。 政策环境 政策解读 政策解读 观点： 1、经过走访了解到目前二手市场价格坚挺，但从春节之后，成交量明显下降，预计若4月份仍为解决市场销售困局，7、8月份二手市场将会有新一轮的价格松动。 2、目前已上市的楼盘较为火热的营销策略是采取“低首付、免息还首付”、“加大折扣力度”、“二三级联动”“电商联动”等策略。但规模较小，氛围不够热烈，市场的反应也较为平淡。 3、关于新盘上市方面，原计划三月底开盘的万科金悦香树、幸福公馆、汉唐蜜园等市区楼盘，已延期，预计开盘时间在四月中下旬。从延期开盘的信息可了解到，目前楼盘蓄客量不足，开发商对定价及市场仍未有十足把握。 4、经踩盘了解，目前城区的房价坚挺，但是利用低首付、送管理费等活动力度加大，价格有松动的迹象。目前银行贷款政策依旧紧张，市场普遍利率为上浮10%，且上半年成交的房子要下半年才能放款，利率依旧不稳定，仍有上浮的趋势。 希尔顿广场 地处南城商业中心，区域成熟、配套齐全，户型以“小”见市，备受小型企业青睐 户型：40-55㎡ SOHO产品特征总结： 区域：南城鸿福商圈内、商业繁华，片区配套齐全。 定位：小户型写字楼 功能：办公的功能（可注册） 产品：40—55㎡无挑高毛坯产品 客户：投资客户为主。 办公类型：电商、小型贸易、培训类企业、会计事务所。 希尔顿广场 soho室内效果图赏析 东莞·soho市场调研报告 small office home office 产品定义：居住类与办公类 直译是【小型办公室、家庭办公室】的意思 实际上就是【家居办公】 SOHO：实质是工作与生活不再明显的分割， 办公与居家【合二为一】的生活方式 接着思考的问题: SOHO在东莞发展如何？ 市场调研思路 市场篇 土地交易现状 政策环境 商品房市场 soho及小户写字楼 土地供应 第1季度商住地供应全部集中镇区，其中大岭山、虎门为主要供应镇，南城、东城无新土地供应。 局部镇区频繁推地，可看出镇区政府推地的热情度和借势房地产发展区域的思路。 土地分布 价格方面，今年第1季度商住地成交楼面地价2523元/㎡，环比上升1.32%，同比上升9.32%； 商住地成交单价5548元/㎡，环比上升11.21%，同比下降1.79%。 3月东莞土地市场商住用地成交9宗，合计总成交面积约40.28万平方米，环比上涨209.23%，同比上涨269.28%，合计成交总金额23.31亿元。 土地成交 经过3月土地交易的热潮之后，4月挂牌土地仅有两块，且依旧是镇区，市区无新地块入市。 第1季度商住用地成交主要集中在临深片区，对于深圳客户外溢及区域日趋融合的情况，临深片区开发商对未来市场看好。 1季度吸引了碧桂园、保利、益田等知名房企加入夺地阵营，成为最大的赢家。反观本土房企，拿地更为慎重，入市较少。 土地交易小结 市场调研思路 市场篇 土地交易现状 政策环境 商品房市场 soho及小户写字楼 政策层面：全国两会提出“双向调控”分类指导 “3月全国两会期间，政府提出“双向调控”分类指导，着重依靠市场自身调节作用。针对不同城市情况分类调