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（一）????????楼盘基本知识????外出踩盘或接到业主报盘时，应从哪些方面了解该楼盘，是地产经纪的基本功。只有全面深入地了解该楼盘的优劣势，才能更有效地介绍给相关客户。一、????????楼盘位置：1、????????先搞清楚楼盘所处的位置是哪个大片区？（如罗湖区或福田区）2、????????楼盘在整个城市的朝向？（南北）3、????????具体在哪条街道或哪两条路交叉口？4、????????周围有何特征建筑？（著名大厦、超市、馆所等）????优秀地产经纪应跑遍市内主要楼盘，业主一报盘，马上了然于胸，并能清楚有效地介绍给客户，有利于看楼时各客户相约见面地点，以及增加客户对你的信任感。二、????????交通情况：????便捷的交通经常能成为楼盘的一大卖点，甚至能弥补地理位置的不足。1、????????楼盘周边有哪几路中巴、大巴经过？有无住户专车、地铁、出入口？2、????????从该楼盘到火车站、东门、体育馆、罗芳、华侨城等大方向坐什么车？3、????????熟知该楼盘交通情况，有利于：（1）客户坐什么车去看楼；（2）向客户显示地产经纪之“专业”；（3）增强客户购房或放盘的信心。4、????????如该盘交通位置不利，应尽量回避，并向价格、结构、朝向景观方面的优势发挥。5、????????对楼盘的交通便利与否？要清清楚楚，有利于让买卖双方能够了解自已需买或卖盘的楼盘价格的市场定位。三、????????小区规模：????小区规模将直接影响到该楼盘的：1、综合配套；2、物业管理档次；3、住户人气；4、小区绿化；5、进而影响到物业价格走向。????一般而言，小区规模越大，则综合配套越完善；也有些中小型楼盘共同组成或大社区，共享配套资源。接盘和调查时，规模方面应了解如下内容：1、????????小区大概的占地面积和总建筑面积；2、????????多少栋楼，多层几栋，小高层和高层各几栋；3、????????各栋楼的编号或名称及位置分布；4、????????公共设施位置：停车场、运动场、泳池、花园、会所等；5、????????小区内的容积率、绿化率、楼间距等，都是可以成为卖点之一；????注意，上述内容是在踩盘中完成或了解，当电话接到业主报盘时，不能向业主问上述问题。四、????????楼层：1、????????楼层较高有哪些优势？劣势？优势：A.视野开阔；如有海景、公园优势极明显。??????B.光照好；室内明朗可令人心情开朗舒畅。??????C.空气清新，灰尘少；蚊虫少。??????D.噪音较低层少；劣势：A.价格较高；多层楼3、4、5楼比2、6楼发售时相差100~150元/M2；而高层楼层差价约100元/M2，低层和高层有时相差2000元 /M2以上；??????B.上下不便；多层楼宇较突出，家有老人者，一般买低层；2、低楼层的优势，基本上是高楼层的劣势，反之亦然。如小区绿化较好，其反差可适当冲淡。3、高层、多层、别墅三者价格定位，三者土地含量别墅〉多层〉高层，因此，从国际房地产正常价格来说，应该别墅〉多层〉高层，但目前深圳有些不同，多层低于高层，主要因为高层的建造成本高，多层地价与高层地价相差不大而引起。五、????????朝向：1、????????坐北向南为什么是最好朝向？（1）????????冬暖夏凉；冬天光照时间长，夏天光照时间短（中午一点后基本转向）；而西北朝向则相反，有西（夕）晒之说，即夏天下午被暴晒，冬天又很少照到太阳。（2）????????符合民间风水学，坐北向南为吉向；2、????????朝向顺序：????无定论，一般心理认同为正南→东南→南→东→东北→西或西北；????当有景现时，可冲淡朝向影响；客厅能见泳池、花园、海景、公园等景观，同楼层价格可超过正南向。六、????????平面结构：1、????????纯住宅一般有哪些平面结构？（1）????????单身公寓（有独立厨、卫；）（2）????????一房一厅（客厅、卧室、厨房、卫生间）；（3）????????二房一厅（或二厅）；（客厅、餐厅有时合二为一）；（4）????????三房一厅（或二厅）一卫（或二卫）；（5）????????四房一厅（或二厅）一卫（或二卫）；（6）????????五房以上大平面结构；（7）????????复式结构；（厅内自有楼梯上楼）；（8）????????跃式结构；（半层半层上楼，采光通风较好，功能分区明确）；（9）????????别墅；接盘时，注意问清几个洗手间和阳台。2、????????住宅建筑一般有哪几种结构？（1）????????方正结构；一梯二户或四户以上；（2）????????蝶形或蛙形结构；一梯四户以上，