房地产税收筹划技巧.pptxVIP

鹏程房地产开发有限公司税收筹划第十组目录CONTENTS1234行业背景概述涉及税种税收筹划土地增值税房产税营业税纳税筹划的基本技术延期纳税扣除技术减免税技术风险管控面临风险防范措施契税PART1行业背景概述涉及税种房地产行业分析近年行业纳税走势60%在财政收入中，房地产相关的税种历来占比较大，2013年也不例外，且增幅较快。据记者统计上述房地产领域税种总计2.4万亿，占到公共财政收入的18%，近两成的规模。18%房地产行业分析——税费构成60%房地产行业税费有十七八种，其中涉及房地产开发企业的主要有11种。这些税费包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、耕地占用税、个人所得税以及契税等。此外，还有一些地方教育费、河道维护费等地方性收费。涉及税种耕地占用税和契税营业税印花税房产税企业所得税土地增值税涉及税种在房地产开发中如果占用了耕地，就必须在收到土地管理部门通知之日起30日内一次性缴纳耕地占用税。购买土地时要按3%～5%的税率缴纳契税。对房地产出售方适用“销售不动产”税目的规定，以房屋售价的5%税率缴纳的营业税；针对房产租赁而言的，房产租赁业适用营业税中“服务业”税目，统一执行5%的比例税率。在房地产交易中，针对房地产交易金额，适用“产权转移书据”税目，按照0.05%税率征收。实行超率累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%。转让或出租房地产产生了净收益,采用25%的比例税率。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用比例税率，依据房产计税余值计征的，税率为1.2%；依据房产租金收入计征的，税率为12%。 房地产行业分析纳税结构性分析60%房地产企业所得税增长25.1%;受全年商品房销售面积增长17.3%、销售额增长26.3%的拉动，房地产营业税增长33.6%;受固定资产投资较快增长拉动，建筑业营业税增长16.5%;财产转让所得税增长38%，主要受二手房市场交易活跃的影响。受房地产成交量增加带动，地方税种中的契税增长33.8%;土地增值税增长21.1%;耕地占用税增长11.6%;城镇土地使用增长11.5%。18%企业所得税房地产营业税建筑业营业税契税土地增值税2013年数据房地产行业分析纳税总额大占到公共财政收入的18%涉及税种广房地产行业税费有十七八种房地产企业税负重！有必要进行纳税筹划！行业性质及业务范围——以鹏程为例鹏程房地产开发有限公司，注册资本为人民币两千万元，是一家专业从事房地产开发的企业，具有房地产开发三级资质。公司现有工程师、专业技术人员和管理人员等员工200余名。公司主要经营房地产开发、建造、销售、出租和管理自建商品房等业务。 PART2纳税筹划的基本技术延期纳税扣除技术减免税技术延期纳税技术政策依据总结对于采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，按实际付款日确认收入的实现。尽管这两种方法确认收入都是交营业税20万元，但采用分次确认收入延缓了纳税时间，使得纳税人无偿使用这笔款项而不用支付利息，相当于降低了税收负担。鹏程房地产开发公司对外签订了一份分期收款销售房产合同，合同中商品房总价款400万元，分4次付清，首期付款40%（营业税税率5%）。 首期付款后，协议约定把商品房所有权转让。分析（1）如果首期付款后就确认收入，则应交营业税为：      400×5%=20（万元） （2）如果按分期收款确认收入，第一次应交营业税为：      400×40%×5%=8（万元）      以后3次分别应交营业税为：      400×20%×5%=4（万元）政策依据总结纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和 20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。企业结合开发成本预算及合理利润进行适当定价，可将增值额控制在扣除项目金额 20%范围内。尽管销售收入减少了 200 万元，但节约了土地增值税367.8 万元，二者相抵并扣除营业税费后增加利润总额 367.8-200*（1-5 .5%）=178.8万元。分析（1）正常程序下：◆与转让房地产有关的税金为 6800*5%*（1+7%+3%）=374万元 ◆从事房地产开发的加计扣除为 （1000+3000）*20%=800万元 ◆转让房地产的扣除项目金额为1000+3000+400+374+800=5574万元 ◆计算房地产的增值额：6800-5574 =1226万元 ◆计算增值额与扣除项目金额的比率：1226/5574=22% ◆计算土地增值税额：1226*30%=367.8万元扣除技术