(word)房地产估价师制度与政策0401.docVIP

第四章　房地产开发经营管理制度与政策 ? 　　【考情分析】　　■ 本章每年所占分值不大 考试年份 单项选择题 多选选择题 判断题 综合分析题 合计 2009年 1题0.5分 － 2题1分 － 3题1.5分 2008年 － － 1题0.5分 1题2分 2题2.5分 　　　　【内容框架】　　第一节 房地产开发企业管理　　第二节 房地产开发项目管理　　第三节 房地产经营管理　　【内容详解】 第一节　房地产开发企业管理▲ 　　1.房地产开发企业的概念、特殊与分类　　■ 房地产开发企业的概念　　◇ 是依法设立、具有企业法人资格的，以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业　　◇ 又称为开发商或发展商、建设单位、业主等　　■ 特殊性（三特点）　　◇ 高投入、高风险　　◇ 回报周期长　　◇ 综合性强，关联效应大　　■ 分类（两大类）　　◇ 有限责任公司　　◇ 股份有限公司　　2.房地产开发企业的设立条件（人财物名）　　■ 有符合公司法人登记的名称和组织机构（名）　　■ 有适应开发经营需要的固定的办公用房（物）　　■ 注册资本100万元以上（财）　　■ 有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员（人）　　■ 法律规定的其他条件　　3.房地产开发企业资质等级　　■ 资质等级（4级）　　◇ 一级、二级、三级、四级　　■ 确定资质的条件（七方面的条件）　　◇ 注册资本　　◇ 从事房地产开发经营时间　　◇ 近三年房屋建筑面积累计竣工　　◇ 连续几年建筑工程质量合格率达到100%　　◇ 上一年房屋建筑施工面积　　◇ 专业管理人员　　　﹥ 总数　　　﹥ 中级以上职称管理人员　　　﹥ 持有资格证书的专职会计人员　　◇ 完备的质量保证体系　　　﹥ 具备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》　　　﹥ 从未发生过重大工程质量事故　　【重点】房地产开发企业资质等级条件 资质等级 注册资本 从事房地产开发经营时间 近3年房屋建设面积累计竣工 连续几年质量合格率达到100% 上一年房屋建筑施工面积 专业管理人员总数 中级以上职称管理人员 持有资格证书的专职会计人员 一级资质 ≥5000 ≥5 ≥30 5 ≥15 ≥40 ≥20 ≥4 二级资质 ≥2000 ≥3 ≥15 3 ≥10 ≥20 ≥10 ≥3 三级资质 ≥800 ≥2 ≥5 2 　 ≥10 ≥5 ≥2 四级资质 ≥100 ≥1 　 已竣工的建筑工程 　 ≥5 　 ≥2 　　4.房地产开发企业设立程序　　■ 设立程序（三步两证）　　◇ 领取营业执照－到工商行政管理部门　　◇ 到房地产开发主管部门备案－领取营业执照30日内　　◇ 核发《暂定资质证书》　　■ 备案需提交的资料　　◇ 营业执照复印件　　◇ 企业章程　　◇ 验资证明　　◇ 法定代表人的身份证明　　◇ 专业技术人员的资格证书和骋用合同　　■ 暂定资质的管理　　◇ 主管部门在收到备案申请后30日内核发《暂定资质证书》　　◇ 暂定资质条件不低于四级资质条件　　◇ 暂定资质证书有效期1年　　◇ 可延长，但延长期不得超过2年　　◇ 自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目，其有效期不得延长　　5.房地产开发企业资质管理　　■ 管理机构　　◇ 中央－国务院建设行政主管部门　　◇ 地方－县级以上地方人民政府房地产开发主管部门　　■ 分级审批制度　　◇ 一级资质审批－由省级建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批　　◇ 二级及二级以下－由省级主管制定审批办法 第二节　房地产开发项目管理 　　【主要内容】　　1.确定房地产开发项目的原则◆　　2.房地产开发项目建设用地使用权的取得■　　3.房地产开发项目资本金制度◆　　4.对不按期开发的房地产开发项目的处理原则◆　　5.房地产开发项目质量责任制度◆　　6.项目手册制度◆　　【内容详解】　　1.确定房地产开发项目的原则，应符合　　■ 符合五划　　◇ 土地利用总体规划　　◇ 城市规划　　◇ 年度建设用地计划－用地计划　　◇ 房地产开发年度计划－开发计划　　◇ 有必要的纳入年度固定资产投资计划　　■ 原则　　◇ 开发项目应坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产　　2.房地产开发项目建设用地使用权的取得■　　■ 建设用地使用权的取得方式（两大类）　　◇ 出让－有偿有期限　　◇ 划拨－无偿无期限　　　﹥ 国家机关用地、军事用地等法律规定的项目　　　﹥ 经济适用住房用地