社区商业专题课题.pptx

天津中原地产投资顾问部2015.06社区商业专题研究  尽可能达到住户、商户和开发商三方利益的均衡。  核心是在不损失或少损失开发商利益的前提下让商家赚钱，赚钱的前提是满足客户需求。开发社区商业的原则开发社区商业逻辑客户对社区商业的需求包括“满足基本生活，提升生活质量及休闲游憩”等三类，独立主城的郊区大盘需同时具备以上功能“满足基本生活”类主要业态包括综合超市、菜市场、购物中心和银行，基本满足客户的日常购物需求“提升生活质量”类的主要业态包括药房、诊所、餐馆、邮局、健身中心等“休闲游憩”类的主要业态包括书店、游泳池、娱乐中心、老年活动中心等，以及社区的娱乐休闲场所和设施在考虑客户需求的基础上，需在2公里的客户消费半径内研究已有的商业布置，以确定社区的具体商业职能。开发社区商业逻辑商家需求（超市）：客流量是决定超市配套的关键前提条件：15分钟步行距离以上无中大型超市，应配中大型超市（3000-5000㎡）；10-15分钟步行距离内有中大型超市，应配小型超市（小于1000㎡）；返租，控制业态。具体要求：1)位置：应位于业主回家路线上；小型超市控制在10分钟内步行距离、中大型超市控制在10-15分钟步行距离（设计）；2)价格：不宜高于区外价格15%以上；3)品质:应销售品牌产品，保证无假冒伪劣、过期商品；4)品种：中大型超市应品种齐全，且提供多个品牌供选择；如步行15分钟内没有大型菜市场的，应设置肉菜专柜；5)服务：中大型超市应是品牌连锁，并提供质量保障和送货服务；经营时间宜在8：00-22：00；6)环境：应做到灯光明亮、地面干净，摆放整齐、分类有序；超市需求商家需求（菜市场）：在前期客流量有限的情况下，菜市场是超市的最优替代前提条件：20分钟步行距离内，无中大型菜市场，配中大型菜市场（1500-2000平方或更大）；10-15分钟步行距离内有中大型菜市场，配小型菜市场或超市肉菜专柜（小于500平方）；（返租，控制业态）具体要求：中型市场1)位置：应控制在步行15分钟距离范围内；有人行道，适合步行；2)品种：应至少有蔬菜、肉类、鱼类、海鲜、水果等；3)价格：宜与市场价格接轨；4)新鲜程度：蔬菜应保证新鲜；5)环境：明亮、干净、无异味；小型菜市场或超市肉菜专柜1)位置：控制在步行5-10分钟距离内，营业时间8：00-20：00，满足业主不同时段需要；2)品种：宜提供当季蔬菜、猪肉等；3)价格：业主可接受价格比市场价高约20-30%；菜市场需求商家需求（银行）：银行配套与否取决社区周边的配套现状前提条件：社区周边没有，则配；万科返租，控制业态具体要求：1)品牌：至少有一家国有四大银行。需求以四大银行（中国银行、建设银行、工商银行、农业银行）为首选。其次，为招商银行、广东发展银行等；2)柜台业务：应提供存取款业务、转账汇款、水电缴交、办理贷款还贷业务、基金等投资业务等；3)ATM机：应有存款、取款、存折打印、羊城通或深圳通充值等基本业务；保证机器的稳定运营、及时报修、有足够的现金可取（注：ATM机个数需求不明显）；4)安全性：应提供银行内的安全性保障设施、监控设备，并保证ATM机之间的距离等；银行需求商家需求（药店）：药店配套与否取决社区周边的配套现状前提条件：社区周边没有，则配；返租，控制业态具体要求：1)位置：控制在步行10分钟距离内；2)品牌：应是连锁平价药房，以药店的品牌来保证产品的质量；3)质量：应以知名品牌为主，而非销售自有品牌、不知名品牌商品；药品的生产日期在合理范围内，离过期时间近不可接受；4)品种：绝大多数常用药，如感冒、消炎、胃药、外用药等；应确保提供儿童用药；5)服务：宜有医师驻店；有24小时经营窗口；可以用医保卡；药店需求开发社区商业逻辑规划：社区商业的规划包括三种主要形式大型集中商业+商业街：1、大型集中商业作为综合性商场或大型超市的备选地，聚集社区及周边消费人流2、利用商业街布置日常生活类及休闲类商业，利用大型商业聚集的人流消费3、适合于成熟期的郊区盘或市区的大型盘。多个小集中商业+商业街：1、周边客流不足以支撑大型商业。利用多个中小型的商业打特色与差异化，利用小超市服务社区居民的基本需求2、商业街打差异化和特色，与集中性商业成为互为补充的街区3、适合于周边客流不足，但某方面需求充足的社区。纯商业街：1、周边已有大型的集中商业，已形成一个区域性商圈，周边商业氛围成熟2、商业街进一步丰富商圈内的功能与业态3、适合于市区内商业成熟区域的楼盘。社区商业的规划形式万科城案例：深圳万科城采用集中商业和商业街的规划模式，并集中布置，对小区外开放，是城花系列商业的成功案例1、组合：块状+带状的组合，便于业态布局2、道路：商业及道路向外开放，吸引客流3、节点：景观与商业结合，形成客户聚集点4、区隔：商业独立布置，住宅商