20110429_成都_国宏腾_五彩城_竞标_项目营销战略总纲及策略分析.ppt

星彦策划中心标准模板 国宏腾郫县中信项目营销战略总纲 销售任务 截止到1月底，完成销售额5亿元。 发展商要求 立足全局，以7#地块作为项目的起势，为项目后期运营奠定市场基础。 初期商业产品入市体量不宜过大。 工程限制性条件 售楼中心完成施工，具备交付使用条件时间预计为2011年8月底—9月初。 7#地块南半区首先动工，预计取得预售条件时间为2011年11月中旬。 政策环境总结 宏观政策环境逐步收紧，政策风险逐步加大，市场压力空前。 应及时拓宽放贷渠道，同时制定满足项目目标客户的价格策略及预留足够的价格拉升空间，缓解政策环境市场压力。 区域市场总结 从整体推量上看，入市时新城片区预计推量将超过200000㎡，竞争压力巨大。 入市竞争压力主要来自于新城区三大品牌开发商带来的竞争压力。 第一战：6-8月固本造势 做好两种势（大盘气势、商业气势）。 树立项目生活愿景 第二战：9-11月培源热场 行销广拓客，紧围营销现场， 展示生活愿景，活动造热点。 第三战： 12-2月暖人“杀客” 广树口碑，放大圈层，温情维护， 以客养客、以客带客。 活动地点：营销中心 邀请对象：新闻媒体、活动单位、老客户携带新客户； 活动内容： 1、内部短信平台，发送老业主短信，通过活动邀约，附加销售信息； 2、在节假日或者周末举办老客户嘉年华活动，小型烧烤吧、娱乐设施、小型演艺吧配合活动开展； 感受XX，共享假日嘉年华 NO4. 活动营销：老带新暖场活动不断 攻守强劲拳：老带新优惠 动作要领： 1、集中短信、狙击行销、call客等推广配合，让老业主统一时间段感受紧迫感； 2、短信及call客时强调老带新成交信息，及老带新推荐奖励优惠；增强老业主的信心； 3、逼定客户前，事先与老业主统一说辞，达到事半功倍效果； 内容： 传递老带新优惠政策，通过短信、展板等方式，传递紧迫感，并增强老业主信心； NO4. 活动营销：老带新暖场活动不断 项目主页建立 联合郫县政府，结合高新产业进行业内论坛 NO3. 媒介通路：主流报媒+网络媒体造话题 NO4. 活动营销：走进企业，深入圈层行销拓客 范围：郫县周边产业园 形式：产品推介会 内容： 蜀都新城未来发展规划 项目住宅产品及商业发展预期 住宅团购优惠提前预报 以项目产品为核心，引出两种体验 第二战：9月—11月底暖场期 大盘体验 建立项目市场标杆 生活体验 超越竞品，提出生活新样本 形象深化，打造成都生态优活区 副标：70—110㎡舒居华宅·商业核心地带的中央公园官邸 献给有远见的Mr. Visionary 主题推广语 造势四大关键动作： 外围/现场展示：户外拦截，诉求产品信息，售楼部现场打造体验场氛围 事件营销：房交会焦点爆破； 媒介通路：做好网络植入式营销，同时开始杂志同行效应传播； 活动营销：集中品牌联动、产品签约会； 第二战：9月—11月热场期 通过前期的宣传与客群积累，如何在这段时间再次吸引眼球，形成焦点爆破？ 如何从前期的高定位落地到信息释放，主题诉求重点转化为住宅？ 户外大牌位置选择： 羊西线高新西区位置 高速路出口出口处 成灌路郫县出口处 蜀都新城北侧主干道 户外广告投放策略： 人口密集居住区，潜在客户多 大型商业设施附近，人口密集 交通干道沿线，自驾30分钟内到达项目 1 2 3 道旗位置选择： 项目周边道路 蜀都新城北城主干道 IT 大 道 成 灌 高 速 羊 西 线 西区大道 快铁线 本案 媒体：户外拦截，诉求产品信息，打造体验场氛围，截留客户 公交站台位置选择： 城西羊西线 郫县城区及周边公交站台 桁架位置选择： 郫县主干道 郫县主商业网点 热场NO1 外围展示：多线上资源齐发 营销中心体验 增加功能区 调性区 材料展示区 城市发展示意区 删减（弱化）功能区 客户接待区 一般营销中心功能分析 模型展示区 VIP区 洽谈及交流区 签约区 客户接待区 我们建议改变功能方向：变卖场为体验馆 华润凤凰城展示区用材及细节 金域蓝湾营销中心样板间 营销中心洋酒体验 热场NO1 现场展示：现场生活氛围体验 住宅样板房体验 居住型样板房体验：展示住宅舒适性，给客户温馨的体验。典型案例：星河丹堤 工法样板体验：向用户展示产品材料。典型案例：皇庭港湾 居住样板房 体验 工法样板房 体验 热场NO1 现场展示：现场生活氛围体验 ... 项