成都大魔方项目可研报告书.doc

“大魔方”项目 可行性研究报告 世家机构 2009年3月 目 录 一．总论 6 1.1项目背景 6 1.1.1项目名称 6 1.1.2承办单位概况 6 1.1.3可行性研究报告编制依据 7 1.1.4项目提出的理由与过程 7 1.2项目概况 7 1.2.1拟建地点 7 1.2.2 项目物业功能构成 8 1.2.3主要技术经济指标 9 1.2.4 项目投入总资金及效益情况 9 二．投资资源分析与评价 10 2.1成都市社会经济发展评价 10 2.2天府新城区域投资评价 15 2.3项目位置选择 19 2.3.1地点与地理位置 19 2.3.2地块开发条件 20 2.4项目开发环境影响评价 22 三．项目相关市场分析 24 3.1 成都观演建筑市场分析 24 3.2酒店市场分析 25 3.2.1成都市星级酒店整体概况 25 3.2.2成都市星级酒店的分布状况 26 3.2.3成都市高星级酒店市场供需分析 28 3.2.4成都市高星级酒店市场未来发展趋势分析 34 3.2.5天府新城区域酒店市场分析 34 3.3写字楼市场分析 39 3.3.1成都市写字楼市场成熟度分析 39 3.3.2天府新城写字楼市场研究 41 3.4休闲娱乐市场分析 49 3.4.1成都休闲娱乐市场整体状况 49 3.4.2成都市电影院市场发展特征分析 50 3.4.3成都市夜总会及酒吧市场分析 57 3.4.4成都市电玩业市场分析 66 3.4.5城南区域休闲娱乐市场分析 72 3.5商业市场分析 77 3.5.1成都商业格局分析 78 3.5.2成都市商圈发展趋势 83 3.5.3天府新城商圈发展状况 83 3.5.4天府新城商业规划前景分析 84 3.5.5天府新城商圈商业供应特征分析 85 3.5.6 天府新城商圈商业需求特征分析 87 3.5.7项目区域商圈分析 89 3.6住宅市场分析 92 3.6.1成都住宅市场整体供需分析 92 3.6.2天府新城住宅供应分析 95 3.6.3天府新城住宅需求分析 96 3.6.4天府新城住宅客群分析 97 3.6.5天府新城住宅市场前景分析 98 四. 项目市场竞争力分析 99 4.1 项目各物业市场竞争力分析 99 4.1.1 项目观演建筑竞争力分析 99 4.1.2 项目酒店市场竞争力分析 99 4.1.3 项目写字楼市场竞争力分析 102 4.1.4 项目休闲娱乐市场竞争力分析 104 4.1.5 项目商业市场竞争力分析 105 4.1.6 项目住宅市场竞争力分析 106 4.2 项目整体市场竞争力分析 108 五．项目概念规划方案及与开发策略 111 5.1 项目主要功能板块及规模 111 5.2 概念规划的设计依据及理念 111 5.3 项目开发策略 119 六．项目财务评价 120 6.1 总投资估算 120 6.1.1 投资估算依据 120 6.1.2 投资估算 121 6.1.3 项目投资付款进度 123 6.2项目收入估算 123 6.2.1 销售进度 123 6.2.2 销售价格 123 6.2.3 销售收入估算 124 6.2.4 持有资产价值估算 125 6.3 财务评价指标 125 6.3.1财务评价基础数据与参数选取 125 6.3.2.现金流量分析 126 6.3.3项目利润及分配 126 6.4 资金需求与筹措 127 6.5不确定性分析 128 6.5.1敏感性分析 128 6.5.2盈亏平衡点分析 130 6.5.3风险分析与对策 130 6.6财务评价结论 131 七．评估结论 132 附件1 133 附件2 134  一．总论 1.1项目背景 1.1.1项目名称 城市活力之心·大魔方 1.1.2承办单位概况 项目承办单位由中冶成工和成都传媒集团两个股东成立项目公司，是在市委、市政府支持下决定成立的。公司的成立顺应时代要求和发展需要，着眼于推动成都市文化体制改革、文化产业发展。 中冶成工建设有限公司 中冶成工2006年11月由中国第五冶金建设公司改制而成，是中国冶金科工股份有限公司控股的，目前，中冶成工下辖分（子）公司40余个，集工程总承包、钢结构及装备制造、金属矿业开发、房地产开发、非标设备及压力容器制造、商品混凝土生产及工业设备检修、项目投资为一体的多元产业的大型综合企业。 中冶成工拥有冶炼、房建工程总承包特级资质在内的多项总承包和专业承包资质，是西南地区唯一的双特级总承包资质企业；拥有钢结构制造特级资质及钢结构、特种设备等设计、制造、检测许可证，在成都和上海设有现代化的钢结构及装备制造基地，其中成都钢结构基地是西南地区最大的钢结构基地。 成都传媒集团 成都传媒集团于2