商丘物流园项目精编.ppt

二、引进新的商业种类 初步考虑，可把排名前五的商业（副食品、服饰、建材、家电、家具家居）作为重点引入业种。现有市场（道北面临拆迁的四个市场不计入在内）按照20%的商户扩张、每个商户扩容幅度100%来测算，可新增商业营业面积需求83510㎡。 1400 100% 70 20% 100 20000 欧亚市场 5600 100% 140 20% 200 50000 旺角广场 2400 100% 120 20% 100 7000 世纪建材城 4000 100% 40 20% 500 140000 金鹰市场 10800 100% 90 20% 600 120000 中意建材城 2990 100% 65 20% 230 60000 家电市场 8960 100% 56 20% 800 18000 向阳路步行街 4160 100% 80 20% 260 18000 京九建材城 9600 100% 30 20% 1600 12000 梁园市场 33600 100% 80 20% 2100 270000 光彩市场 扩张规模 扩张幅度 单铺面积 扩张商户比例 商户数量 规模（㎡） 名称 三、引进龙头企业量身定制 可考虑引进居然之家、欧凯龙、红星美凯龙等知名家居龙头进驻。这类龙头企业需求面积大，可以考虑城市边缘位置，可以自主或合作开发，也可租赁。不足之处是，如果租赁，租金水平较低。一个家具龙头企业大约需要30000-35000㎡。 家居建材选址要求： 仓库≥1.5T，经营区≥500KG，一楼地面承重2500KG/平方米 建筑承载 双路供电，2200KV；双路供水，管径 主管≥100mm，支管≤75mm 基础设施要求 保证主入口及出口最少各一个，并设置专门的货车出 入 商场出入口 500--1200个，以地上为最佳 车位 扣除绿化、退让、车位等因素后，保持建筑物的建筑要求，保证主面临街，周围道路进出方便 ，保证门前有广场。 地块要求 一层层高8.5米以上，长以100~~150米、宽以75~~100米为最佳，柱网10×10米以上 建筑标准 约25米，3层 建筑高度 30000--35000平方米 建筑面积 四、做足配套产业 充分拉长配套服务产业链条，大力引进银行、餐饮、娱乐等配套商业，优化市场功能，提升市场综合服务水平。根据对其他物流市场的考察，配套服务类商业比重不低于总营业面积的5%，由此测算本项目需要的配套商业面积不低于13000㎡。 可以引进的配套商业：银行、餐饮、住宿、娱乐、洗浴、茶社、棋牌、健身等 按需求面积排序：住宿、娱乐、洗浴、餐饮、健身、棋牌、银行、茶社 结论：通过测算，以上四种途径能够产生大约25万㎡的商业需求，基本可以满足本项目的招商需求。 一、现有市场的搬迁及搬迁过程中的扩容 二、引进新的商业种类 三、引进龙头企业，量身定制 四、做足配套产业 125000㎡ 84000㎡ 30000㎡ 13000㎡ ＋ ＋ ＋ = 252000㎡ 第四部分 规划建议 一、便于分割销售； 二、提升二层及以上空间利用率； 三、要有使用方便的仓储空间； 四、优质地块要优用，劣质地块应巧用，做到”地“尽其用。 规划分析原则 住 宅 市场 集 中 型 商 业 市场 仓储 仓储 1、最北面两块地居住规模较小，难以形成居住院落；整个项目应有适当的仓储空间，而这两块地更适宜规划仓储空间。 2、临包河一带居住价值最高，景观好，且位于地块最里面，相对安静，不易受到市场影响，适宜规划为住宅。 3、临睢阳北路一侧应规划为市政形象好、档次高端的商业建筑。 4、地块其他区域可规划为物流市场，作为整个项目的主体，呈现规模效应。 1、住宅定位为以商户为主力客群、服务于市场的高档住宅区； 2、建筑形式为高层点式塔楼，两梯四户； 3、南北纵向只规划一排住宅楼，在此基础上容积率做到最大。 1、副食品、服饰、建材等商业均需要一定的仓储面积，尤其建材对仓储的需求面积更大。北侧两块地规划为仓储空间能够提高商户的经营便利性，提高经营效率。 2、单层8000-10000㎡（两块地合并计算），4层左右，总建筑面积3.2万-4万㎡。 3、垂直交通要足够方便，便于商户上下货物；平面交通应循环有序，道路宽度合适，方便商户进货出货。 1、临睢阳北路一侧的建筑档次要高，外立面新颖，能够体现市场的形象； 2、商业裙楼规模要大，能够容纳家居巨头、休闲娱乐、住宿餐饮等配套性商业的入住。 * 2012年11月 商丘物流园项目前期定位思路 市场调研·商业定位·规划建议·开发策略 目 录 第一部分 解读商丘 第二部分 市场调研 第三部分 商业预判 第四部分 规划建议 第五部分 开发节奏 第一部分