太平申仕国际养老社区项目定位建议书.docx

太平申仕国际养老社区项目定位-建议书（2012-12-20）工作目标：为太平保险的养老事业-上海申仕项目计划养老地产投资开发，项目企划及后续工作提供市场层面、经济层面与社会效益方面的项目定位和咨询；重点在养老地产整体规划，项目企划及运营盈利模式方案。Ⅰ东急介绍东急不动产介绍：东急不动产咨询（上海）有限公司是日本东急不动产集团的100%子公司。东急不动产（集团）的主体是东急不动产株式会社成立于1953年，拥有子公司及关联公司近77家，其中核心企业有东急物业管理（日本上市公司），东急房地产投资顾问公司（日本上市公司），宾馆酒店管理公司，日用品零售公司，定制别墅开发公司等。集团拥有总员工人数约为1万6千人，是日本大型综合房地产开发商之一，名列日本前四。 东急不动产日本养老事业概要：轨交系统背景：鉴于，日本的城市规划以及以轨道交通为主要交通方式的理念，东京急行电铁于1922年诞生，目前东急电铁是东急集团的主体，起源于“东京急行电铁”目前拥有在日本东京以及东京周边区域拥有8条轨道交通线合计超过104公里，直通诸如“涉谷，五反田，世田谷，莆田”等东京中心地带。目前，轨交沿线生活居民约70万人口，进而东急在轨交沿线开发了大量的住宅，商业，办公楼等设施。轨交沿线生活的大量平时乘坐东急轨交系统前去东京上班一族，这为建立养老顾客市场建立了原始平台，这些顾客的长辈以及自己老后自然首先成为潜在客户群。 养老设施概要：东急养老设施建在“轨交多摩田园沿线”，此沿线居民约为70万人（25万户），其中户主年龄在58岁，60岁以上的老年人约为总人口的42%。东急选取了东急轨交的横滨连接到东京涉谷的数条轨交线沿线建造了9个养老住宅，其中包括5个自理型养老住宅设施，1个护理型养老设施以及3个自理护理混合型养老设施（如下图）。 地铁沿线的各种“商业”“文化类”类资源成为支持养老设施的后盾，而便利的交通更是老年人极其子女乐于接受的地点。 Ⅱ工作范围一，日本养老地产市场现状，发展及东急日本养老设施的分析： 本章节重点针对同为亚洲的日本，其在养老事业的发展与进步，本部分以东急的养老设施为实际案例，对此养老设施的硬件和软件设施，以及分析运营盈利情况。1，日本养老地产的形成与发展。– 日本养老地产的发展背景及形成。– 日本养老地产的分布及规模。2，日本养老地产的供需，客群的分析。– 日本养老地产的供给及需求分析。– 日本顾客的收入来源及养老取向偏好。3，东急养老事业的发展及实例介绍。– 东急养老地产发展背景和发展史。– 东急养老地产代表项目销售及经营状况概述。二，中国一线城市养老地产市场现状及需求分析 ：养老地产在中国已经历了一段时期的发展，本部分以典型代表案例分析为主的方式重点分析国内养老地产供需及盈利情况，为可行性论证提供市场数据支持。 1. 中国一线城市养老地产发展概况 2. 中国养老地产主要供应、产品及其商业模式 – 中国养老地产主要供应、规模及分布 – 国内养老设施的供应产品及养老配套设施分析 – 国内养老地产开发商业模式评析 – 国内养老地产项目盈利模式分析 – 国内养老地产经营模式 3. 中国一线城市养老地产需求分析 – 中国一线城市养老地产代表项目销售及经营状况概述 – 中国一线城市养老地产目标人群来源及结构 – 中国高端目标人群对养老地产需求特征及偏好分析（包括项目位置、规模、周边环境、区内配套、承受价格区间） 4. 中国养老地产价格及盈利分析 ：– 养老地产代表项目定价策略分析 – 养老地产代表项目售价/租金与同地段普通商品房项目对比 – 养老地产代表项目物业费与经营项目服务收费比较 – 开发及经营成本预估 – 现有养老地产项目盈利空间分析 三，太平养老地产投资项目开发及经营方案建议 ：本部分重点为未来的项目开发提供方向性建议以及项目的定位。 1. 适合的分期开发模式 。2. 产品线配比 ：– 自理部分的配比原因及方案。– 护理部份的配比原因以及由自理转向护理的过程方式。3. 区域选址之养老产品配套建议 。4. 养老产品经营模式建议 ：– 经营模式– 服务内容– 人员组织结构– 销售方式建议5，项目整体配置概念图：– 整体配置计划– 养老各专用配套配置计划详解– 周边公共部分配置计划详解Ⅲ工作进度经与客户双方具体沟通，本次项目工作至最终稿完成时间约为3个月，为确保项目工作在约定时期内顺利完成，对各部分工作进度安排如下表： Ⅳ工作团队东急日本团队：1，2，3，4，东急上海团队：1，2，3，4，attitude, experience has many not ordinary of honed, also harvest has many not ordinary of results, get has leaders at all levels a