三四线城市特征及购物中心招商流程.pptxVIP

三四线城市特征及购物中心招商流程 导LEAD语几年知名房企开始陆续进入三四线城市，并大举布局，三四线城市将迎来开发热潮。1三、四线城市的宏观特征三四线城市界定：划分标准是在城市群中的辐射能力，而非简单的人口，GDP等具体指标说明范围一线城市中国最具全国影响力的核心城市，在在GDP、经济总量、收入水平、市场成熟度等方面全面超越其他城市上海，北京，广州，深圳二线城市某个区域（城市群）的辐射核心或重点，有成熟的高端第三产业群杭州，青岛，天津，重庆以及部分发达的省会城市三，四线城市在某个区域（城市群）内，对外辐射能力有限，尤其对高知人群辐射能力有限地级市，恩施，黄冈、十堰等三四线城市的核心特征1：产业结构单一，缺乏第三产业，尤其高端第三产业2：由于产业结构的影响，人口构成缺失白领为主体的社会中间层宏观环境3：城市规划处于单核扩张阶段，没有真正意义上的城市副中心形成4：需求以自住为主，基于商品房的租赁（长期投资）和炒房（投机）很少5：市场均价低，土地成本低，价格天花板现象显著房地产市场6：客户群集中于泛公务员群体，企业高管，私营业主经济结构：经济结构单一产业链较为单一，多以初级的加工制造业、旅游业为主。经济的对外辐射能力有限，难以形成区域内的经济核心，但可以提供较多低层次的工作机会。大型企业较少，一旦产生，其对城市具有明显的经济和政治影响力，容易出现行业垄断。第三产业比例远低于一二线城市，形式主要以商业为主，以物流运输为代表的低端服务业较多，而金融保险业为代表的高端服务业较少，导致白领缺失。规划结构：单核的扩张阶段城市只有单个核心区，未出现相对独立或中心化的卫星城镇，周边镇区人口仍然认同原有的单核的城市核心地位，缺乏成熟的城市副中心。老城市核心区的密度过大，原有的用地规划凌乱，商用，居住，政府用地混杂，可开发性低，加之用地成本过高，可开发改造的程度有限。城市规划中的城市发展方向，通常会考虑区域功能的划分。居住功能相对集中的新区出现。镇区城市城市核心人口结构：城市白领缺失，外来人口增长速度相对较快具有经济实力的人群主要集中于泛公务员群体（政府机关，事业单位，电力，邮电，电信，银行，医疗），以及当地大型单位的管理人员，大私营业主。与一二线城市不同的是，城市白领缺失，大量的是产业工人和普通的小私营业主，这与城市第三产业，尤其是高端第三产业比例较低有关。城市化进程加快，镇区人口有进城生活、工作的愿望。如果是经济辐射能力相对较强的三四线城市，如中山会吸纳大量的城市外来产业工人，但内陆的三四线城市则以转化当地农业人口为产业工人为主。客户结构：自住为代表的刚性需求为主，住宅投资比例较低主力客户集中于泛公务员群体，大型单位的管理人员，大私营业主。以改善居住条件，自住的刚性需求为主，而以投资为目的的弹性需求为辅。购房重要考虑因素是生活配套，距工作圈与生活圈的距离。由于三四线城市多数缺乏教育配套，尤其是镇区，部分中高端客户十分看重子女教育，名校，可以明显的促进成交速度，但对提高售价没有明显作用。企业主公务员群体企业高管2三、四线城市的房地产市场特征总特征：处于起步的低起点高速发展阶段，政策的不确定性大，多数发展商以规避风险为首要考虑因素有效客户资源有限，类型集中，争夺激烈一级市场（土地市场）：新区土地供应充足，潜在竞争激烈由于城市处于扩张阶段，多数新项目均立足于规划中的居住新区，新区内拿地成本相对较低。新区内可出让的大宗土地一般较多，新项目的潜在竞争激烈。vs2）在城市新区选址优点：地价便宜，占地面积较大，适合开发非常高起点的综合体；缺点：周边消费人群不够，人气聚集困难，开发失败率极高，对开发和经营水平提出较高要求；1）在老城区选址优点：降低开发风险，提升老城区商业步行街的档次。缺点：开发成本较高，往往涉及拆迁，需要得到政府的大力支持和引导。老城区新城区二级市场（新商品房市场）处于起步的低起点高速发展阶段，政策的不确定性大，多数发展商以规避风险为首要考虑因素价格基数较低，有明显的价格天花板现象同质化明显，产品单一，普遍缺乏品质安居房及自建房对二级市场的冲击巨大有效客户资源有限，类型集中，争夺激烈三级市场（二手房市场）：三级市场远没有一二线城市发达，商品房流通速度较低，多数以自住为主，此外，参与交易的二手房中，多以楼龄较大的老住宅为主，而新房二手房的交易量较低，说明市场中的购房主要以自住，改善原有生活条件为主。其他：商业供应量过剩市场中的商业供应量过剩，主要以商铺形式为主，销售率高，空置率也高，主要原因在于：a)三四线城市很多业主认为商铺的保值能力远高于住宅，业主愿意购置大量商铺保存，宁可当前空置未出租；b)从开发商的角度而言，此类城市中多存在住宅的价格天花板，但商铺价格相对较高，但规避的方法就是增加的商铺的数量。3三、四线城市购物中心开发要点（1）业态组