《凯德智汇》201致房企函：守正与出奇.docVIP

《凯德智汇》2014致房企函：守正与出奇 致房企函： 《守正，出奇！》 ----关于当前形势与企业应对的一些看法 代序：2014房企主题：唯守正，方能出奇！ 昨天是旭辉集团邀约参加企业内部战略研讨会； 大清早，蓝光地产的张志成总裁电话来交流昨晚央视报道万科土增税一事对行业的影响； 刚才老朋友东方园林的张诚总裁还发短信来：“18号啊，别忘记了...我还会安排人来挑战你的啊...” 岁末年初，照旧很多开发企业朋友都在征求关于房地产形势的判断和预测，目前简单算算，2013年下半年以来，与各大企业之间的正式互动接近八十场了，明天（2014年元旦）开始半个月内又有十八场企业内部大会要参加，去和企业分享个人在这个节点上的观点和想法。交流的多了，沟通的久了，正好把平时的一些总结和思考稍作梳理给大家参考。 十八大之前，很多开发企业在观望，在猜测中等待着会议的召开，而在十八大之后我们很多企业突然之间发现，碧桂园2013年居然直接从上年度不到476亿的规模直接跨越到了千亿（约1100亿）序列了，海亮地产则增长了接近120%，蓝光地产也是接近100%增长，并且在成都区域实现了150亿的销售额，成功的把成都王的位置抢过来了，等等还有一系列案例...，而自己却是在观望中徘徊，对此我只能说：关于行业前景的担忧，您想得太多了！ 同样的，我们不少企业朋友在评论恒大的时候会批上几句“恒大冰泉绝对不赚钱...”，在评论万科的时候都会带上“第五食堂还在亏着呢...”，在看绿地的时候总是不忘“杠杆太足，地标沉淀资金太多...”，谈及碧桂园的时候“质量不行啊...”，但人家却都在高位成长，为此我也只能说：关于企业创新的思考，您想的太少了！ 谈以上的并非为了证明唯我聪明，但是呢，我却想借此来和大家就房地产行业与企业的发展来谈谈一个主题,我认为2014年房企应该有的主题：守正与出奇。这是个很通俗的概念，我不必解释这两个词的意义，但我通过这个词来表述两个观点：所谓守正就是对于行业的基本面我们要有信心；所谓出奇就是对于企业的发展性我们要有格局、有创新。唯有清晰的认清楚这两点，企业在发展上才能实现真正意义上的有节奏感的战略性运营及突围！ 下面，我分为三部分来探讨： 第一部分：用数据和大家说说目前行业内的竞争激烈程度； 第二部分：守正：从三个方面谈谈如何客观认识行业基本面； 第三部分：出奇：从六个角度分享企业的价值机会点。 总的逻辑就是，行业竞争很激烈，但是不要被激烈竞争的外表掩盖你对行业的演变逻辑和趋势的把握，从而丧失发展的机会。这也是战略思维！ 第一部分：残酷的数据！ 数据一：“5983”Vs“3461”；我们有家企业提出了“5983”的表述：拿地后5个月开工，9个月开盘，第一个月去化80%，3年内项目结案。大家看看这个企业的数据，是不是很多同行都有这个感觉：“我们企业也差不多这个节奏”，毕竟万科之前也提出“南8北9（南方拿地后8个月开盘，北方9个月）”！那我告诉大家蓝光地产的节奏：拿地后3个月开工，4个月开盘，开盘当天去化率60%，1年内实现项目正现金流！这个差距还蛮大的吧！ 数据二：“140”Vs“5.7”；同时，我听来的一个数据是：碧桂园全国140多个项目，平均的拿地到开盘周期是5.7个月！ 数据三：“2.5”Vs“1.5”；中南建设的陈锦石董事长在和我说“我们最近成功的实现了某个项目的拿地到开盘仅仅2.5个月，未来一定要争取在3-4个月区间”。河南正弘集团李向清董事长也和我表示他们曾有个项目拿地到开盘仅1.5个月。 数据四：“2500”Vs“1900”；同样，还是陈锦石董事长说的，去海南看过碧桂园的那个项目，售价4000多，还能每平方米赚1000，地价之外所有成本1900多！非常佩服成本控制能力！与此同时，我们也关注到三盛宏业集团则通过各方面资源整合，在保证品质基础上，实现“1-5层外立面干挂的小高层/高层，成本2500元！” 数据五：“200亿”；和融创中国孟德总在交流的时候，他曾表示，在上海由于和绿城全面合作之后借助于融绿平台另外也拿了不少地，预期明年如果乐观的话可能实现接近200亿！这是什么数据啊，才来上海两年多时间，目标直接冲着绿地去了（当然，短期比较难）。 这些数据，我也不需要过多的解释，其实只是想表达一个观点，三四线也好，一二线也好，高端也好，中低端也好，每条路都可以走，就看你的模式是不是做到极致。前一阵子有不少朋友在问我“陈总，你看是不是三四线真的不行了？”，我的回复“你去看看碧桂园、蓝光地产、华夏幸福、荣盛发展，这些企业2013年的增长速度就知道，他们就是聚焦在三四线啊”。 第二部分：守正