税基评估综述.doc

我国物业税税基评估体系构建研究综述 摘要：开征物业税是改革我国现行税制，改善地方财政收入结构，调整我国房地产市场，抑制房价上涨过快的一个重要工具。但是基于现状，我国物业税的实施还面临许多困难，税基评估就是其中最为困难的问题之一。我国拟推行的物业税是在不动产保有阶段征收的一种税种，不动产价值的资产评估结果是税基数额确定的主要依据。物业税的课征需要有关部门定期对不动产的价值进行评估，以确定物业税税基并对不动产征税。如何对保有阶段的不动产税基进行科学、合理的评估，是研究物业税的核心问题之一。因此对物业税税基评估体系展开研究，不仅有利于拓展和完善我国资产评估理论，而且为我国开征物业税进行物业税税基评估提供理论和方法支持。 关键词：物业税；税基评估；批量评估 资产评估行业化是从不动产评估开始的。两千多年前，我国的汉朝和欧洲的罗马时期就已经将不动产和其他一些财产作为纳税依据，这就是物业税税基评估的雏形。此后，随着各国经济文化的发展，物业税税基评估逐步发展成为世界各国资产评估业务中的重要组成部分。 1.关于国外物业税税基评估体系构建的研究 物业税评估在美国等发达国家或地区有比较悠久的发展历史。在过去的几百年间，国外的财产税制度经历了不断完善的过程，由此推动了物业税税基评估的发展。伴随着各国经济的发展、在长期的物业税税基评估实践和理论研究中，各国逐步形成了较成熟的评估理论体系、较先进的评估技术和较完善的评估体系。国外有关物业税税基评估的主体、客体、价值类型、评估方法与技术等方面的实践状况如下： l 关于税基评估的主体选择 物业税税基评估的主体是评估活动的主要实施者。目前己经开展物业税税基评估业务的世界各国在税基评估主体方面的规定各不相同，主要分为两大类，一类是国家设立专门机构从事物业税税基评估，税基评估是政府行为，如澳大利亚、英国等；另一类是出于节约政府行政成本的考虑，国家委托现有的社会评估机构进行税基评估，中介机构作为评估主体独立展开活动，如美国、加拿大等。 2 关于税基评估的客体选择 物业税税基评估的客体是指税基评估的对象，即与物业税征纳有关的标的物。比较各国的税制可见，计算物业税有基于房地产的面积、市场价值和租金价值等三种不同的方法。在俄罗斯、乌克兰、肯尼亚等国，根据核定的土地或建筑物的面积进行征税；在美国、加拿大、菲律宾等国按照估算的房地产市场价值进行征税；在泰国、印尼、澳大利亚、印度、香港等地，主要按照净租金来估计房价，在此基础上征收物业税。 3 关于税基评估的价值类型选择 物业税税基评估中的价值类型主要分为市场价值和市场价值以外的价值两种。税基评估以税收征纳为目的，从税收征纳应当体现公平公正的角度，税基评估中的价值类型选择应该是相对于市场整体合理的市场价值。目前税基评估较为发达的国家和地区中，一大部分国家和地区的物业税都选择征税对象的市场价值 即当前价值 作为税基评估的价值类型。也有一些市场发育程度较低的国家选择市场价值以外的价值作为税基评估的价值类型。 4 关于税基评估方法选择 物业税税基评估方法是物业税税基评估的核心部分。目前世界各国在物业税税基评估中多采用批量评估方法，该方法是以市场法、收益法和成本法等估价方法为理论基础，运用数理统计原理建立评税模型，结合计算机、地理信息系统等技术，在评税时点一次性对多宗应税房地产进行评税活动。批量评估能够低成本、高效率地完成大规模目标财产的价值评估任务，避免了单宗评估方法在物业税评估中造成的税负不公、税收流失、税收成本大等诸多问题，现已逐步取代单宗物业税税基评估成为物业税税基评估方法的主流。目前，批量评估技术在世界上一些开征物业税的国家和地区都得到了广泛的应用。这其中，美国的批量评估技术起步最早，发展最成熟，体系最完善。美国评估促进会 the American Foundation 制定的专业评估执业统一准则 USPAP 以及国际估税官员协会 Intemational Assoeiation of Assessing Officers，简称IAAO 制定的有关批量评估的准财现已成为应用批量评估技术的国家竞相借鉴的标准。批量评估方法的基本程序是：第一，鉴定所评估财产的特征；第二，确定适用所评估财产稳定交易运转的市场区域；第三，确定此市场区域中影响价值形成的 供给和需求 特征；第四，建立能体现此市场区域中影响财产价值特征因素之间关系的评估模型 模型设定 ；第五，调整评估模型从而确定影响价值的各特征因素的作用 模型校准 ；第六，根据所评估财产的特征因素，应用评估模型进行推论判断；第七，检测批量评估的结果。以AVM 自动评估模型 为核心技术的计算机辅助批量评估系统 CAMA 和地理信息系统 GIS 是美国不动产税基价值评估的技术支撑。运用批量评估方法需要具备三个条件：评估人员熟练掌握多